法院：解約不能“任性” 莫鉆法律空子

■記者 蔣超 通訊員 蕭法

簽訂了五年托管合同的乙方，在合同履行期間提出解除合同，并聲稱自己有民法典“撐腰”，法院會怎么判？前不久，蕭山區(qū)人民法院審結了一起房屋租賃合同糾紛案，判決結果“令人舒適”。

2017年9月，老李夫婦與某中介公司簽訂了一份租期長達5年的《房屋出租托管合同》，約定將名下一處房產交給中介公司托管出租，租金支付方式為季付，期限從2017年10月8日至2022年12月7日。合同還約定，若中介公司出現(xiàn)違約行為，需向老李夫婦支付2.7萬元違約金。

簽訂合同后的前幾年，中介公司一直在按約履行托管合同，老李夫婦每季度都能收到相應租金。

到了2020年4月，中介公司突然向老李夫婦寄去了一份解約函，并停止支付老李夫婦租金。中介公司在解約函中表示，公司受疫情影響，生意慘淡，要求解除合同，并愿意賠償老李夫婦合同約定的2.7萬元違約金。老兩口一商量，當即向中介公司回函，表示不同意解除合同，并認為中介公司作為違約方，不能單方面解除合同。

雙方經(jīng)過幾番溝通，未達成一致意見，2021年2月，中介公司將老李夫婦訴至法院，要求解除案涉房屋租賃合同。

庭審中，中介公司負責人表示：“我們想提前解約，是考慮到疫情影響，以及公司以后的生存發(fā)展。如果強行維持合同，拖久了對雙方都沒有好處，還不利于房屋的管理、維護等?！痹撠撠熑诉€稱民法典可以給自己“撐腰”，其中第五百八十條賦予了合同違約方通過向法院起訴解除合同的可能性。

法院審理后認為，根據(jù)市場現(xiàn)狀來看，中介公司作為專營房屋出租的企業(yè)，具有專業(yè)的團隊和管理模式，若繼續(xù)履行合同，仍舊能產生經(jīng)營收益，實現(xiàn)合同目的，既不會產生過高的費用，也不會產生雙方當事人利益關系失衡、有失公平的結果，更不會構成“合同僵局”。中介公司在剩余租期較長的情況下，因經(jīng)營戰(zhàn)略調整，強行要求解除案涉租賃合同，系轉嫁商業(yè)風險，違反了誠實信用原則和公平原則，故判決駁回了中介公司的訴訟請求。

法官說法：

民法典頒布前，合同解除權作為合同履行過程中一項至關重要的權利，一般被認為屬于守約方所享有，在守約方不同意解除合同的情況下，若不存在情勢變更、顯失公平情形，則雙方之間的合同需要繼續(xù)履行。

民法典施行后，中介公司提及的第五百八十條確實在一定程度上賦予了合同違約方解除合同的可能性。但是，違約方若想據(jù)此條規(guī)定解除合同，存在著嚴格的限制條件，如需要舉證證明合同沒有辦法繼續(xù)履行、合同內容不適合強制履行，或者繼續(xù)履行合同的代價過高等情形。

還應注意的是，即使存在上述情形，在未經(jīng)守約方同意的情況下，違約方只能通過法院或仲裁機構來主張解除合同，而不能以發(fā)函或發(fā)短信等方式實現(xiàn)訴求。

本案中，因為中介公司無法證明與老李夫婦之間的《房屋出租托管合同》存在民法典第五百八十條所規(guī)定的三種情形，所以法院判決駁回了其訴訟請求。