多大的戶型面積是成交主流？哪些房源最搶手？ 下半年二手房怎么買？

　　隨著杭州限房價、限地價“雙限”新政的出爐，2019年杭州樓市上半場暫告一段落。

　　據(jù)透明售房網(wǎng)統(tǒng)計，截至6月30日，杭州市區(qū)上半年二手房總成交量為41692套，同比下降14%。但對比2018年下半年二手房市場的“人氣不足”，這個成績單勉強(qiáng)過得去。

　　二手房市場的現(xiàn)狀如何？來看一個數(shù)字——81257，這是截至7月3日上午9點杭州透明售房網(wǎng)上的二手房掛牌量。

　　對于二手房，人們的心態(tài)比較微妙，它與新房不同，能夠更直觀體現(xiàn)市場真實預(yù)期，以及買賣雙方“買不買賬”。我們從數(shù)據(jù)中看到：雖然掛牌量直線上漲，但預(yù)期中“降價”并不明顯，還是一副不緊不慢、窄幅震蕩的架勢。

　　過去這半年，想在新房市場搖到一套心儀好房要看手氣，想在二手房市場淘到一套滿意的房子同樣困難。

　　貝殼研究院近日發(fā)布了今年上半年的二手房報告，透過數(shù)據(jù)，我們也不難發(fā)現(xiàn)杭州的真實市場。

　　上調(diào)價格的房東在增多

　　但議價空間卻有所降低

　　每到半年報總結(jié)，大家最關(guān)心的問題就是：接下來二手房的價格走勢怎么樣？

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，杭州二手房成交在經(jīng)歷去年下半年大幅下滑后，今年上半年成交回升明顯，這和“金三銀四”的節(jié)點不無關(guān)系。但隨著市場預(yù)期的減弱，二季度均價并沒有像去年同期那樣持續(xù)上漲，而是呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢，6月均價同比下跌1.8%。

　　我們采訪了杭州多家大型房產(chǎn)中介企業(yè)，普遍反映，感覺到二手房市場的觀望情緒越來越濃了：一方面，不時受到新房入市的刺激。除了一些急著買房的剛需，大家更愿意等等一手房，去搖個號碰碰運(yùn)氣；另一方面，不少購房者也害怕踩錯節(jié)奏，高位接盤。

　　那么，這種氛圍對房東造成影響了嗎？

　　我們特意對過去3個季度杭州二手房調(diào)整過掛價的業(yè)主做了大致統(tǒng)計，看看到底是漲價的多，還是降價的多。

　　事實是：在貝殼旗下鏈家調(diào)價的二手房業(yè)主中，提價的比例還在上升。

　　“買房的人在觀望，其實房東也在觀望，而且他們的心理預(yù)期價是高于市場成交價的�！睅孜毁Y深中介告訴我們，除非急賣，否則杭州的房東基本不肯降價，還想稍微漲一點。從成交的二手房來看，討價還價的余地也變小了，議價空間從以前的10%下降到現(xiàn)在的6%左右。

　　最近二手房賣得比較快

　　改善型需求明顯抬頭

　　除了成交均價止跌上揚(yáng)之外，杭州二手房市場的成交節(jié)奏也在小幅加快。

　　從今年二季度與去年四季度的鏈家二手房成交周期表來看，杭州現(xiàn)在二手房成交的周期明顯縮短，“賣得更快”了。

　　在之前的二手房流通中，“老破小”占比很高。但現(xiàn)在，杭州二手房的套均面積超過了80方，而且還有不斷增大的趨勢。從數(shù)據(jù)來看，杭州二手房成交的套均面積達(dá)到80方-100方。這意味著，市場的改善型需求已開始抬頭。

　　值得一提的是，掛牌量的增加，有一部分是改善型客源帶來的。

　　在杭州貝殼二手房上半年成交小區(qū)前十排行榜里，有4個小區(qū)的平均成交面積在100㎡以上，分別是保利東灣、眾安理想灣、閑湖城，以及翡翠城。

　　下半年新房大量面世

　　將對二手房市場造成沖擊

　　目前在透明售房網(wǎng)上，二手房的掛牌量已經(jīng)突破8萬套，貝殼平臺的二手房庫存數(shù)據(jù)也已經(jīng)連續(xù)增長了5個月。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂預(yù)計，下半年我國房地產(chǎn)政策將會保持穩(wěn)定。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新房下半年供應(yīng)將明顯增加，會對二手房市場造成沖擊�！敖衲甑念A(yù)期供應(yīng)量有一半以上還沒出來，下半年新房大量面世，二手房看多的可能性不大”。

　　這還不夠，去年及今年交付的一部分次新房，也會走進(jìn)二手房市場“湊熱鬧”�！昂贾萑ツ晁募径冉桓兜�40個樓盤，如紅盤濱江旭輝·萬家之星等，已經(jīng)都領(lǐng)出了不動產(chǎn)證，開始上市交易�！倍�今年上半年，杭州市區(qū)又有36個項目交房，其中不乏知名品牌項目，如綠城留香園、濱江錦繡之城、陽光城文瀾府、天陽武林邸等，二手房的掛牌價還將上升。

　　北高峰觀點

　　別急！慢慢挑！

　　倘若你是房東，著急賣房，建議你可以誠心掛出房源談起來了，最好在7、8月能夠成交，不然下半年行情有下行趨勢，出手難度會變大。

　　倘若你想買二手房，一定不要著急，先明確自己的購房需求，慢慢看起來。到10月左右再去掃盤，那時掛牌的二手房應(yīng)該會比現(xiàn)在多很多，急售的房源也會比現(xiàn)在多，還價余地相對大一些。

　　再提醒一句，價格低于市場價或性價比較高的“筍盤”，大部分會出現(xiàn)在外圍城區(qū)，賣掉的速度很快，要時刻關(guān)注或者盯牢中介。