進(jìn)入年末樓市淡季 杭州學(xué)區(qū)房成交量卻創(chuàng)下全年新高

中介：和近三年高峰期比價格普跌30%起 

專家：“以價換量”難以持久

昨天，阿里資產(chǎn)平臺上，拍賣了一套西湖區(qū)知名“孟母盤”耀江文鼎苑，學(xué)區(qū)是學(xué)軍小學(xué)紫金港校區(qū)。照理，它備受購房者尤其是摩拳擦掌的家長、準(zhǔn)家長們關(guān)注。

然而，這套建筑面積87.13平方米的高樓層房源，只有3人報名，490萬元起拍，短短6輪競價即“熄火”，最終以500萬元成交，折合單價約5.74萬元/平方米。

這個價格，比起上月另一套文鼎苑法拍房拍出單價5.94萬元/平方米，單價又往下走了兩步，創(chuàng)下新低。

要知道，這個小區(qū)在2019年、2020年左右，成交單價沖上過10萬元/平方米。

繼10月16日杭州發(fā)布樓市新政“杭六條”后，加上全市教育資源逐漸均衡的背景，杭州的學(xué)區(qū)房迎來一波新局面。

學(xué)區(qū)房“以價換量”不持久

預(yù)計12月成交小幅回落

“眼下的杭州樓市，依舊是以價換量，新政的影響力已經(jīng)邊際遞減，預(yù)計12月會出現(xiàn)一波小幅回落?！焙贾葚悮ぱ芯吭涸洪L上官劍分析。

自10月16日杭州發(fā)布樓市新政“杭六條”后，不少學(xué)區(qū)房的房東出售意愿強(qiáng)烈，大幅調(diào)低房價，這一舉動自然吸引了一撥“候場”的意向購房者。

“目前文鼎苑小戶型的成交價大約在6.5萬元/平方米，大戶型的成交價在6萬-6.2萬元/平方米。”西湖區(qū)文一路一家中介門店店長告訴我們，這個價格，相比2019年、2020年時，幾乎是“腰斬”了。

再看市中心另一處極具吸引力的頭部學(xué)區(qū)房——求智巷。這個小區(qū)基本都是中小戶型，近月成交均價6.6萬元/平方米左右。而在2020年高點時，幾套精裝小戶型成交單價突破過10萬元/平方米。

拱墅區(qū)橋西板塊文瀾實驗學(xué)校對應(yīng)的學(xué)區(qū)房，像吉祥半島、名城公館、城市風(fēng)景、風(fēng)景大院等商品房，以及吉如家園、新安天苑等當(dāng)年板塊內(nèi)的“上車盤”，相較于三四年前的高點，已普遍下調(diào)至少30%。

“房齡久一些的學(xué)區(qū)房，尤其是一些老破小項目，價格基本已回調(diào)至2017年。比如文鼎苑2017年的成交均價是6.3萬元/平方米左右；求智巷2017年的成交均價是6.8萬元/平方米左右?！惫笆麉^(qū)拱宸橋板塊資深中介老錢說，“次新學(xué)區(qū)房價格，相對堅挺一些，但整個二手房市場，目前都逃不過‘回調(diào)’的命運(yùn)?！?/p>

2020年成交均價近5.9萬元/平方米的融創(chuàng)河濱之城，近月成交也差不多是這個均價，而早前這個小區(qū)的成交價一度沖上近9萬元/平方米。

還有因?qū)W區(qū)為華東師范大學(xué)附屬杭州學(xué)校而聲名鵲起的融信藍(lán)孔雀小區(qū)，2019年成交均價為5.5萬元/平方米，幾年來漲漲跌跌，近月也基本回落至4年前。

上月杭州學(xué)區(qū)房

成交量創(chuàng)全年新高

從杭州貝殼研究院的11月市場報告來看，限購區(qū)“老破小”帶看量增多，同比去年10月提升60%，而大多地段優(yōu)越的“老破小”，同時兼顧著學(xué)區(qū)房功能。

“作為新政后的第一個完整月份，11月的數(shù)據(jù)分析對后市的走向判斷極為重要?！睒I(yè)內(nèi)人士分析道，新政的效應(yīng)“出場即巔峰”，讓一些以前不具備購房資格以及被高首付攔在門檻之外的置業(yè)者需求陸續(xù)釋放。

學(xué)區(qū)房的成交首當(dāng)其沖，“孟母盤”耀江文鼎苑單月成交16套，這一“戰(zhàn)績”刷新了該小區(qū)今年成交紀(jì)錄。

西湖區(qū)的行知小學(xué)學(xué)區(qū)房——花園南村在11月份成交了7套，看似不多，卻已經(jīng)是該小區(qū)今年前10個月的成交量總和了。

再來看看今年成交明顯“疲軟”的文一街小學(xué)學(xué)區(qū)房——石灰橋新村、白蕩海人家，也在11月份分別成交了7套和6套，實現(xiàn)了成交量翻番。

“一方面，賣房難的群體為了加快房屋置換，愿意主動降價；另一方面，一些購房者也怕價格上漲，看到合適的房源會在第一時間快速下單。買賣雙方‘雙向奔赴’，促進(jìn)了交易的達(dá)成。短期之內(nèi)成交量快速提升，出現(xiàn)巔峰。”上官劍分析。

可惜好景不長，成交量的背后，買賣雙方的摩擦也在加劇。進(jìn)入12月份，“巔峰”就差不多過去了。

購房者在學(xué)區(qū)房上的

剛性投入在降低

“當(dāng)下，小面積、低總價房源的成交更為活躍?！蔽覀儾稍L了杭州西湖區(qū)、拱墅區(qū)、上城區(qū)、濱江區(qū)近10位和學(xué)區(qū)房相關(guān)的中介人員，他們中的大部分人觀點相同：學(xué)區(qū)房的購買者越來越趨向保守。

“尤其是老牌學(xué)區(qū)房，以盡可能少的投入鎖定學(xué)區(qū)的意向越發(fā)明顯?！卑资幒Ｈ思倚^(qū)附近一家中介門店店長說，他有一位客戶，家有一兒一女，原先在奧體有房，前兩年買下了西湖區(qū)文教板塊一套大平層，新政放開后又買了一套學(xué)軍小學(xué)本部的“老破小”，“這樣孩子有好學(xué)校讀，住得也舒坦，接送也方便?！?/p>

“原本覺得‘老破小’占了一張房票挺浪費的，就算要買學(xué)區(qū)房也要買個大戶型。但‘杭六條’后，很多購房者看法變了，尤其是一些非限購區(qū)的購房者?！睒蛭靼鍓K中介丁磊說，這一個半月，自己接待了不少來自余杭未來科技城板塊的顧客，很多都是沖著總價300萬以內(nèi)的小河路小區(qū)去的，對應(yīng)學(xué)區(qū)也是口碑不錯的文瀾實驗學(xué)校。

新政調(diào)整了首套房的認(rèn)定規(guī)則，對主城區(qū)的學(xué)區(qū)房是個重大利好，推動作用明顯。

像余杭區(qū)、臨平區(qū)，有不少考慮在城西買套學(xué)區(qū)房，給孩子讀主城區(qū)學(xué)校的家庭，新政前買的話，是算二套的；新政后他們在主城區(qū)變成了“無房”，要買學(xué)區(qū)房就變成首套了，首付門檻大大降低。

“現(xiàn)在買市中心學(xué)區(qū)房的人越來越追求性價比，一些家庭甚至愿意學(xué)區(qū)、居住分離，來降低在學(xué)區(qū)房上的剛性投入。這種狀態(tài)很可能會在2024年上半年繼續(xù)維持?！倍辔环慨a(chǎn)中介預(yù)測。