舊模式與新居住，一場帶有反思色彩的命題討論

一場心平氣和地對「房產(chǎn)行業(yè)正面臨嚴峻挑戰(zhàn)」命題的自覺探討，可能是中國房產(chǎn)業(yè)在增量到存量的轉(zhuǎn)變中，不得不經(jīng)歷的理性駐足。

在二手房參考價、「三線四檔」、貸款集中度管理、開發(fā)商拿地資金嚴格審查、房貸額度收縮、放款周期大幅延長等一系列因素的疊加影響下，一線城市和大部分二線城市的二手房成交量出現(xiàn)大幅度下降。極速的市場下行帶來悲觀的行業(yè)預期，許多城市的中介門店開始收縮，經(jīng)紀人離職率顯著增加，中介行業(yè)的洗牌調(diào)整似乎不可避免。

開發(fā)商的情況同樣不容樂觀。過去 20 多年習以為常的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高回報模式不可持續(xù)。一些頭部房企的風險也開始暴露，下一步的風險演變與處置方式仍待觀察。

盡管如此，這仍是一場難而正確的調(diào)整。

在行業(yè)原有的金融與投資屬性被政策壓制后，浴火而新生的民生與消費屬性正是下一個時代的住房核心形態(tài)。在這樣的背景下，居住服務業(yè)將成為經(jīng)濟的新興增長點，而其所衍生的細分服務模式，或?qū)⒊蔀槲覈磥韯?chuàng)造就業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)之一。

舊模式無法誕生新未來

在這場帶有反思色彩的討論中，有些人充滿理性，有些人則從原罪論的視角審視著中國房地產(chǎn)行業(yè)在成長過程中，特別是其成長初期所發(fā)生的一切。但不論哪種視角，有一點誰都不能漠視：近半個世紀以來，發(fā)生在城市的這場居住革命，仍在發(fā)揮著其持久而深刻的影響力。

40 多年前，中國城市居民還住在以「單位」為領(lǐng)地的宿舍樓里。那個時候政府的一句口號是「安排人民生活」。被安排的人們排著隊等待分房，這種狀態(tài)的穩(wěn)定程度一度讓人不敢去想象沒有了「單位」將會如何。

1998 年，面對東亞金融危機的外部沖擊與經(jīng)濟尋找新興增長點的內(nèi)在要求，國家下決心停止城鎮(zhèn)住房福利分配制度，全面推進住房市場化與商品化。而后，住房的金融屬性逐步彰顯，土地財政與土地金融成為地方政府加杠桿的重要基礎(chǔ)。

總的來說，過去 20 多年是我國房地產(chǎn)市場超高速發(fā)展的時期，是真正的「黃金時代」。過去 20 年商品住宅銷售額累計 112 萬億，超 9 億城鎮(zhèn)人口的住房需求基本上得到了較好滿足，住房存量面積超過 350 億平方米，戶均住房套數(shù)大于 1 套，城市家庭住房自有率超過 85%，人均住房建筑面積從 1978 年的 6.7 平方米增加到約 40 平方米。

從數(shù)據(jù)來看，中國住房模式取得了巨大成就，但回到這場反思中，我們能看到一些問題愈發(fā)突出、不容忽視。

在 15 年前進入房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的付靈靈眼中，這曾是個野蠻生長的行業(yè)。

付靈靈是北京鏈家第一批「真房源」經(jīng)紀人，也是經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡、門店互評、師徒制等合作機制的首批參與者；對比自己入職那年，無論是對行業(yè)還是公司來說，這都是巨變的 15 年。她認為，如今規(guī)范化與標準化的服務，正是從交易為王到服務為本轉(zhuǎn)變的最好體現(xiàn)。

「從交易為王到服務為本」，這既是中國房產(chǎn)市場從舊模式到新未來的轉(zhuǎn)變，也是居住服務領(lǐng)域進入品質(zhì)服務時代的特征。

在反思后探尋未來

隨著存量時代的來臨，房地產(chǎn)會從投資開發(fā)行業(yè)變成居住服務行業(yè)，會從生產(chǎn)驅(qū)動型行業(yè)變成消費驅(qū)動型行業(yè)，以人為中心的住房需求和品質(zhì)服務的全面升級將成為時代的主旋律。

同樣，住房問題的主要矛盾也已經(jīng)從供給不足，轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪繒r代所面臨的三個全新矛盾：居民對美好生活的需求與居住條件發(fā)展不平衡之間的矛盾、居民對社區(qū)配套的需求與公共服務 提供不充分之間的矛盾，以及老齡人口對住房功能的要求與老舊小區(qū)功能不完善之間的矛盾。

這三個存量時代的全新矛盾，正是貝殼找房董事長兼CEO彭永東曾在 2019 年中國發(fā)展高層論壇年會上提到的居住服務業(yè)三大要素，即「物」、「服務」和「人」。

在他看來，行業(yè)的進化即標準的進化；對于房產(chǎn)服務業(yè)來說，就是物的標準、服務的標準和人的標準的進步。彭永東的觀點很大程度上決定了貝殼的企業(yè)基因，也影響了貝殼的商業(yè)邏輯——并非戰(zhàn)術(shù)上的市場爭奪技，而是戰(zhàn)略上對產(chǎn)業(yè)變革方向的判斷和選擇。

在新居住時代，貝殼找房憑借敏銳的行業(yè)洞察，將品牌宣言從「找房大平臺」升級為「讓居住更美好」，這既是順應著時代的需求，也是在推進著行業(yè)標準的迭代。

作為科技驅(qū)動的新居住服務商，貝殼在行業(yè)中始終用一種更高維度的思考方式來看待房產(chǎn)，甚至整個居住產(chǎn)業(yè)，這正是貝殼能取得今天的成績的主要原因。

服務者的進化

服務者是時代進化的主體。新居住時代的服務者，在數(shù)字時代不斷進化，誕生新的角色，衍生新的能力。同時以科技為工具，將新技術(shù)更好的融入居住服務產(chǎn)業(yè)和服務者作業(yè)之中，為新居住時代積創(chuàng)造著新的價值。

如今，人們對住房的核心需求已經(jīng)不僅僅是簡單的住房物理空間需求，還包括更有品質(zhì)的物業(yè)的服務、更便利的社區(qū)生活服務、更和諧的鄰里關(guān)系以及更加安全高效的房屋交易、出租、改造、維修等住房衍生服務，這都將推動服務者標準與居住服務業(yè)的快速發(fā)展。

在行業(yè)變革的推動下，居住服務業(yè)終將形成完整的人才供給鏈條，也只有這樣，才能真正開啟實現(xiàn)美好居住的理想。

寫在最后

同15年前進入行房產(chǎn)經(jīng)紀的付靈靈一樣，眾多新居住時代的服務者扎根于自己的崗位，服務于新時代的需求。

而「窩」、「家」、「宅」三字所映射的住宅變遷史解讀，也從各個年代的縮影歷史，衍生為了消費需求變遷的印記。

真正需要反思的，其實并不是歷史前進中所留下的遺憾，而是如何洞察行業(yè)，為下一個時代的住房轉(zhuǎn)型贏得寶貴的時間窗口。

美好居住的新時代的確正在來臨。