優(yōu)化建設(shè)項目容積率 杭州房地產(chǎn)新規(guī)12月13日執(zhí)行

12月12日，杭州市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項目容積率及相關(guān)指標(biāo)計算規(guī)則的通知》，全文如下：

為進(jìn)一步提升杭州市建設(shè)項目開發(fā)品質(zhì)，打造好房子，改善人居環(huán)境，激發(fā)市場活力，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就優(yōu)化建設(shè)項目容積率及相關(guān)指標(biāo)計算規(guī)則通知如下：

一、適用范圍

本通知適用于杭州市新建、改建和擴(kuò)建的房屋建筑建設(shè)項目。本通知所指的容積率是指項目建設(shè)用地范圍內(nèi)，計入容積率計算的總建筑面積（以下簡稱計容建筑面積）與項目建設(shè)用地面積的比值。

二、計算規(guī)則

1.用于滿足停車配建最低標(biāo)準(zhǔn)的停車空間（包括獨立設(shè)置的且專門用于停車的停車樓、居住用地內(nèi)位于底層架空平臺下方的停車空間、位于建筑內(nèi)部的多層停車空間）不納入容積率計算。

獨立設(shè)置的且專門用于停車的停車樓宜設(shè)置屋頂綠化，所屬建設(shè)用地范圍內(nèi)綠地率計算公式為綠地總面積與停車樓以外的建設(shè)用地總面積的比率，建筑密度計算公式為除停車樓以外的建筑基底總面積與建設(shè)用地總面積的比率。

居住用地內(nèi)位于底層架空平臺下方的停車空間，結(jié)構(gòu)層高應(yīng)不大于4.5米，以平臺（含覆土）面層作為室外地坪計算平臺以上的建筑基底面積、綠地面積。除受西湖西溪景觀限高、良渚遺址限高、機(jī)場限高、大運河管控等特殊高度管控影響的以外，可以平臺（含覆土）面層作為室外地坪計算建筑層數(shù)、建筑高度。

架空平臺宜集中設(shè)置，應(yīng)按多層建筑退讓用地紅線，沿城市界面及開放性社區(qū)道路應(yīng)設(shè)置公共使用功能、公共開放空間或進(jìn)行綠化景觀處理，不得設(shè)置連續(xù)大面積實墻；臨近既有住宅界面，應(yīng)協(xié)調(diào)相互關(guān)系，減少對既有住宅噪聲、光線及視覺干擾等影響。

2.位于居住用地沿街不超過2處的主要出入口、每處面積不大于200平方米、至少兩面開敞且僅作為小區(qū)車輛、人行通行的小區(qū)門廳，不納入容積率計算。

3.位于用地范圍內(nèi)，設(shè)置在室外一層、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)、頂蓋寬度不大于3米的開放式風(fēng)雨連廊，不納入容積率計算，同時不計算建筑密度。無圍護(hù)架構(gòu)的非機(jī)動車坡道和機(jī)動車坡道的輕質(zhì)結(jié)構(gòu)車庫出入口頂棚不納入容積率計算。

4.鄰近高速、高架、鐵路、航空航道沿線，以及規(guī)劃有特殊要求的居住建筑，在規(guī)劃條件中明確需采用封閉式陽臺的，陽臺按水平投影面積的1/2計算容積率。

5.在項目用地范圍內(nèi)配建，建成后移交電力部門的變配電房、開閉所，不納入容積率計算。除詳細(xì)規(guī)劃要求配建的公共服務(wù)配套設(shè)施外，地塊內(nèi)其他按規(guī)范要求配建、建成后按規(guī)定移交相關(guān)部門的社區(qū)、養(yǎng)老、托育、衛(wèi)生、文體等公共服務(wù)配套設(shè)施，不納入容積率計算。

6.獨立于建筑之外的,出室外地面的樓梯及電梯井,不納入容積率計算。利用城市公共空間并向公眾開放的公共連廊，不納入容積率計算。

7.鼓勵商業(yè)商務(wù)用地范圍內(nèi)的地鐵出入口、地面以上的站廳、向公眾24小時開放的空中連廊與建筑結(jié)合設(shè)置，連廊設(shè)置樓層不超過地上3層，給予不超過建成后無償移交相關(guān)部門管理部分3倍的建筑面積作為獎勵。

8.實施城市更新的項目，配建的公共服務(wù)設(shè)施可不納入容積率計算。對于在滿足自身配建要求的基礎(chǔ)上，按規(guī)劃要求配置的公共服務(wù)配套設(shè)施，其設(shè)置位置應(yīng)對外開放且具備便捷的公共可達(dá)條件，給予不超過建成后無償移交相關(guān)部門管理部分3倍的建筑面積作為獎勵。

9.打造小街區(qū)、密路網(wǎng)、有活力的街區(qū)，鼓勵在詳細(xì)規(guī)劃層面將街區(qū)范圍內(nèi)綠化、公共服務(wù)設(shè)施、人防工程統(tǒng)籌開發(fā)和集中設(shè)置，除居住用地綠地率以外的上述地塊指標(biāo)可在不跨越規(guī)劃單元的街區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行區(qū)域統(tǒng)籌平衡，創(chuàng)造良好的城市公共空間。

三、相關(guān)管理要求

1.符合獎勵條件的建筑面積，不納入詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件約定的容積率計算，不補(bǔ)繳土地出讓金。

2.建設(shè)單位提交的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表、建設(shè)工程規(guī)劃許可的附圖附件中，應(yīng)準(zhǔn)確列明地上總建筑面積、計容建筑面積和不計容建筑面積；符合獎勵政策的，獎勵的建筑面積應(yīng)在技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表中單列。

3.本通知適用于土地供應(yīng)、建設(shè)工程規(guī)劃許可、房屋預(yù)（銷）售、規(guī)劃用地核驗、權(quán)籍調(diào)查等各環(huán)節(jié)。權(quán)籍調(diào)查報告計算建筑面積時區(qū)分計容建筑面積和不計容建筑面積；本通知中涉及獎勵的以及建成后移交相關(guān)部門的不計容建筑空間，可根據(jù)建筑面積依法進(jìn)行確權(quán)登記。本通知第二條第4款有特殊要求的封閉式陽臺，確權(quán)登記時可根據(jù)計容建筑面積計算。

本通知自2024年12月13日起施行。施行后成交的出讓項目、取得劃撥決定書的劃撥項目以及新立項的改建和擴(kuò)建項目，按照本通知要求執(zhí)行。此前有關(guān)政策與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。