48186元/m2 錢江南岸最高樓面價誕生

未刷新錢江新城二期50717元/m2的地價紀(jì)錄

正式取消限價的杭州，地價率先“起飛”。

繼錢江新城二期刷新杭州宅地樓面價紀(jì)錄后，多個板塊的樓面價創(chuàng)下新高，甚至有的“面粉價”超過了“面包價”（此前的新房限價）。

不過，雖然房企拿地積極，但依舊比較理性。尤其是全城矚目的奧體板塊宅地，即便拍出48186元/m2的高價，但并未創(chuàng)造新的“杭州地王”紀(jì)錄。

錢江世紀(jì)城不限房價地塊

創(chuàng)造江南岸最貴地價紀(jì)錄

11月20日，奧體板塊首宗不限房價的宅地正式出讓。該地塊距離杭州城市封面地標(biāo)“杭州之門”僅約600米，光起拍樓面價就高達(dá)3.6萬元/m2，打破了錢江世紀(jì)城的地價紀(jì)錄。

在限價時代，由于大幅度的一二手房價倒掛，錢江世紀(jì)城紅盤扎堆。自2018年新房公證搖號以來，錢江世紀(jì)城新房中簽率幾乎都在低位徘徊。據(jù)潮新聞美好生活研究院統(tǒng)計，中簽率出現(xiàn)低于10%的限售紅盤就多達(dá)9個。

比如與新出讓地塊一路之隔的興耀望闕，新房限價46000元/m2，戶型面積199m2~244m2，2023年三次開盤均觸發(fā)社保排序并限售5年，中簽率低至6.84%、6.13%、5.47%。

因此，該地塊開拍前的最大懸念是能否刷新杭州樓面價紀(jì)錄，也就是10月22日剛誕生的50717元/m2。

開拍后，經(jīng)過49輪的激烈爭奪，其間開發(fā)商多次加價5000萬元、1億元，最終寶地被本土房企濱江集團(tuán)收入囊中。成交樓面價48186元/m2，創(chuàng)造了江南岸的最高紀(jì)錄，也是杭州第二貴的宅地。

除了錢江新城二期和錢江世紀(jì)城，城東新城的樓面價也被刷新。

11月15日，城東新城宅地的樓面價首次上升到“4字頭”——40479元/m2，同樣由濱江集團(tuán)拿地，打破了保持8年之久的城東新城地價紀(jì)錄——2016年12月世茂錢塘天譽(yù)創(chuàng)造的36461元/m2。

該地塊位于安琪兒板塊。此前，該板塊已出讓兩宗宅地，新房限價46500元/m2。一宗是2月拿地的翡翠嘉運(yùn)府，樓面價36240元/m2，已于9月售罄，戶型203m2~255m2，兩次開盤中簽率分別為14.47%、21.9%；另一宗是翡翠錦和府，樓面價35524元/m2，10月首開中簽率13.69%，有房家庭拼至171個月社保，市場熱度可見一斑。

可以預(yù)見，隨著限價取消，在市場定價之下，接下去各個熱門板塊的樓面價紀(jì)錄將陸續(xù)刷新。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“買地和買房邏輯是相通的，資金會趨向核心城市的核心板塊，地價紀(jì)錄不斷刷新，說明杭州市場預(yù)期好，開發(fā)商信心足?！?/p>

新房價格會上漲

但會參考周邊的次新房

事實(shí)上，這幾次土拍，開發(fā)商普遍比較理性，地價并未盲目抬高，而是參考周邊次新房的價格來定房價，同時倒推拿地價格。

比如新出爐的江南岸最貴宅地，參考周邊二手房如嘉品、澄品、創(chuàng)世紀(jì)，今年成交均價普遍約6萬元/m2，而板塊內(nèi)天花板級別的二手房均價約7.5萬元/m2，比如有江景資源的奧景名邸。

有開發(fā)商人士表示：“取消新房限價后，拿地價必然要考慮板塊內(nèi)的二手房價格，新項(xiàng)目可以在品質(zhì)上做加法，所以濱江拿的這塊地新房價格預(yù)期高達(dá)7萬~7.5萬元/m2；還有城東新城的安琪兒地塊，周邊的綠地華家池和濱江華家池，二手房價格大約6萬至7萬元/m2，未來新房價格預(yù)期會超過6萬元/m2，于是地價最后突破4萬元/m2?！?/span>

該開發(fā)商人士舉例，取消限價后，新房的定價仍處于試水期。比如率先亮相的不限價項(xiàng)目錦繡公館，參考周邊二手房杭州公館成交均價約6萬元/m2，書香印翠、御西湖的二手房成交均價約7.5萬元/m2，因此首批開盤價格以將近8萬元/m2入市，而非開盤前放風(fēng)的“8.5萬元/m2”，可以理解為一種“試探”。

“新房想要賣更貴且保證去化率，必將督促開發(fā)商提升新房品質(zhì)，這也是一個市場趨勢。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。