杭州二手房掛牌量近17萬套 “金三”沒有來，“銀四”會來嗎？

進入3月，不少活躍在一線的二手房中介最大的感受是：房源帶看量上升了。

我們聯(lián)系了上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)等的10多位資深地產(chǎn)中介人員，得到的上升比例，從5%—15%不等。

其中，以上城區(qū)錢江新城、南星橋板塊、拱墅區(qū)申花板塊這些高端改善區(qū)域上升最多。

“我們?nèi)Э捶吭矗宦飞仙昊▍^(qū)域的同事不停在接電話，其他板塊的同事都很羨慕?！鄙铣菂^(qū)丁橋板塊某中介門店店長李凌說。

雖然帶看量的數(shù)字挺好看，但說到成交數(shù)據(jù)，中介們直嘆氣：當下觀望情緒還是比較濃烈，和去年同期相比，成交周期幾乎拉長了一倍?！皞鹘y(tǒng)的金三肯定沒了！”大家感嘆。

截至記者發(fā)稿前，透明售房網(wǎng)二手房掛牌數(shù)量為167497套，接近17萬套。3月初一度突破17萬套，而去年同期的掛牌量為13萬套。

杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月1日—23日，二手房日均成交量較2月（春節(jié)后）日均成交水平增長約65%，但與去年同期相比，顯然還相差甚遠。

“當前，市場基本面復雜，調(diào)控政策力度相對克制，房貸利率下降較快，不過未來還有空間，需求端觀望氛圍還是較濃。而市場預期轉(zhuǎn)好后，供應側(cè)房東預期開始好轉(zhuǎn)，以價換量動力并未明顯增長，市場買賣雙方處于明顯博弈階段，成交并未明顯放大?！焙贾葚悮ぱ芯吭涸洪L上官劍說，根據(jù)研究院統(tǒng)計，3月杭州日均掛牌量環(huán)比增長5%。他認為，整體來說，疫情的反復影響，當前市場對政策的響應已經(jīng)顯現(xiàn)，需求端信心尚未完全恢復，加上新房市場放量分流部分需求，二手房與往年比較起來確實復蘇偏緩。

“金三”不來了，那么“銀四”遠嗎？對于今年想買賣房子的房東和購房者來說，該怎么辦？

60方以下小戶型走出獨立行情

德勝、和睦、三塘成剛需“主戰(zhàn)場”

杭州我愛我家市場研究院統(tǒng)計顯示，2022年購房者需求結(jié)構(gòu)有所變化，成交主力依舊集中在90方以下剛需面積段，但戶型小型化趨勢有所增加，且很明顯。

其中60方以下的物業(yè)成交占比漲幅最多，漲幅達到5.08%,占到26.31%。主力擔當?shù)?0—90方面積段占到37.91%，環(huán)比下降2.88%。

“雖然當下大多數(shù)購房者置業(yè)更傾向于中大戶型，但小戶型在市場上的熱度依舊不容小覷?！毖芯繂T告訴我們，2月份在小戶型成交物業(yè)中，除了公寓類產(chǎn)品之外，市區(qū)范圍內(nèi)小面積、低總價的老小區(qū)有所翻身，走出了屬于自己的獨立行情。

成交主要分布在德勝、和睦、三塘等傳統(tǒng)老城區(qū)板塊，這里的二手房市場基本是資金有限、首套剛需買房人的“主戰(zhàn)場”，面積四五十方，總價控制在150-200萬上下的房源，也能滿足大多數(shù)購房者的首次上車需求。

改善型購房同場競技

400萬—700萬元價格段最吃香

從2月、3月的二手房成交數(shù)據(jù)以及帶看情況來看，改善型購房需求不容忽視。

比如，成交價在4萬—5萬元/平方米以上的房源在成交排行榜中頻頻出現(xiàn)，大戶型甚至是墅類產(chǎn)品的成交也有上升的趨勢。

西溪蝶園、未來悅、風雅錢塘2月份都成交了3套，簽約均價分別為60916元/平方米、57522元/平方米、50014元/平方米；新綠園、文鼎苑、東方郡各成交了2套。

而就在3月，拱墅區(qū)申花板塊的高端改善盤融創(chuàng)·宜和園，加上其次新房的“資本”，成交單價達到了7.28萬元/平方米。截至記者發(fā)稿前，透明售房數(shù)據(jù)顯示，3月已成交5套。目前該小區(qū)掛牌房源還有17套，掛牌均價為9.6萬元/平方米。

除了二手房市場對改善型房源的渴望，法拍房市場也來佐證。

比如2月8日，老牌豪宅東方潤園一套建筑面積318.25平方米的房子，最終以3825萬元成交，折合單價約12萬元/平方米；2月21日，藍色錢江一套建筑面積235.06平方米的房子，以3037.5萬元成交，折合單價約12.9萬元/平方米。

2月22日，一套建面125.87平方米的首開杭州金茂府法拍房，以1172.5萬元成交，折合單價約9.3萬元/平方米。而在去年10月，這個小區(qū)也曾有一套法拍房源上架，當時的成交單價為6.96萬元/平方米。

這還不夠，就在3月22日，有著絕佳沿江風景的銀杏匯一套面積為203.15平方米的大平層，被搶奪100多次，最終以1677.9萬元成交，溢價630萬元。

西湖區(qū)資深房產(chǎn)中介陳浩告訴我們，改善族們在二手房市場上戲份很多，總價在400萬—700萬元價格段的房源，是大多改善族們能承受得起并且大量關注的，其帶看量也在明顯放大。除了上城區(qū)錢江新城、南星橋、江河匯板塊，拱墅區(qū)申花、橋西板塊，像星橋、丁橋這些板塊，因為地鐵線路新開通，最近咨詢量也開始加大，天都城、蔚藍領秀等樓盤比較熱門。

今年一手房節(jié)奏難以把握

看得見摸得著的二手房機會來了

中房大數(shù)據(jù)研究中心總經(jīng)理陳煥春說，所謂“金三銀四”，這個說法的形成，與前幾年開始樓市出現(xiàn)比較明顯的小周期有一定關系。

她認為，從杭州2018年4月開始搖號起，一手房價格相對來說就比較穩(wěn)定，加上以往上半年開發(fā)商拿地比較積極，下半年相對來說會收縮的規(guī)律，二手房市場受環(huán)境影響也會有所降溫。所以無論一手還是二手房，原本上半年市場氛圍會比下半年好。

“杭州從去年上半年開始集中供地，節(jié)奏被打亂，接下來的年度周期性不再明顯。去年上半年二手房市場也比較活躍，但下半年成交量下降嚴重?！标悷ù赫f，今年是杭州的亞運年，部分新盤供應節(jié)奏可能難以把握，于是，看得見摸得著的二手房機會來了。

“今年二手房一定不會像去年那樣有爆發(fā)式的熱情，現(xiàn)在已到3月底，二手房市場相較去年年底，有嘗試性的一絲回暖?！标悷ù赫f，這和行業(yè)整體信心有關?！皬娜ツ昴甑椎浆F(xiàn)在，無論從中央還是到地方，政策層面有比較明朗的支持，比如金融政策、信貸的放松，對市場陸續(xù)會起到作用，一二手房都會受到影響。”她認為，今年杭州二手房會在穩(wěn)字當頭的基礎上，慢慢回暖。

針對今年有購房計劃的買家，她建議：如果在一手房市場搖號沒有足夠把握，二手房不妨同步看起來。但二手房要做足功課，每套房子樓層、采光、戶型、朝向、裝修情況、保養(yǎng)狀況等都不同，一定要多看多比較，選擇一套適合自己的。

對于有賣房打算的房東，尤其是置換型家庭來說，一定要系統(tǒng)性考慮買賣節(jié)奏，謀定而后動。如果目前僅有一套，準備賣掉去搖新房，而對新房的中簽把握不大，短期內(nèi)資金也沒有更好去處的，建議謹慎考慮。

3月23日杭州2022年首批集中供地發(fā)布，目前還未開始競拍，場子在逐漸預熱，若當下有看中比較合適的，下手也正是時機。