房屋外墻脫落傷人傷物頻發(fā)，該由誰(shuí)負(fù)責(zé)？誰(shuí)維修？

近期，廣東、湖北、江西、安徽和上海等多地發(fā)生房屋外墻脫落導(dǎo)致人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。

“新華視點(diǎn)”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房屋外墻脫落近年來(lái)有逐漸增多趨勢(shì)，事故發(fā)生后，常常出現(xiàn)維修責(zé)任不明、各方推諉、籌集資金困難等問(wèn)題。

外墻脫落事件為何頻發(fā)？

11月28日，廣東江門市一舊房外墻脫落，砸傷人行道上一位老人。11月中旬，江西省吉安市一小區(qū)居民反映，該小區(qū)的外墻瓷磚經(jīng)常會(huì)掉落，已經(jīng)有人被砸傷。不久前，湖北武漢市一棟33層的樓房部分外墻突然脫落，落下的石塊砸中路過(guò)的網(wǎng)約車，司機(jī)不幸當(dāng)場(chǎng)身亡。

今年3月，上海市中心城區(qū)接連發(fā)生兩起高樓外立面脫落事件：黃浦區(qū)一小區(qū)內(nèi)一幢居民樓外立面發(fā)生部分脫落，恰好經(jīng)過(guò)的居民被砸中后不幸身亡；長(zhǎng)寧區(qū)一幢大樓的外墻瓷磚突然脫落，磚塊落地碎片飛濺，傷及一名行人。

上海市黃浦區(qū)一小區(qū)高樓外立面脫落

建于1999年的北京市海淀區(qū)某住宅小區(qū)，近年來(lái)被外墻屢屢掉磚所困擾。僅最近一年內(nèi)，脫落的墻磚就接連砸壞了4輛私家車，有的車主4萬(wàn)元修車費(fèi)無(wú)人負(fù)擔(dān)，居民每天出入樓門都擔(dān)心人身安全。

安徽合肥、蚌埠等地相繼發(fā)生了外墻保溫層脫落砸毀車輛事故，居民新買的車變成了“敞篷”。

房屋外墻為何脫落？多位業(yè)內(nèi)人士介紹，除房屋外墻老化外，外墻脫落的主要原因還包括缺乏防水性能的外墻保溫層材料在一段時(shí)期內(nèi)的廣泛應(yīng)用。

一家建筑央企的質(zhì)量總監(jiān)告訴記者，上世紀(jì)90年代末開(kāi)始，我國(guó)大面積推廣外墻外保溫層和裝飾層，但由于早期采用的外墻保溫層材料吸水性較強(qiáng)，下雨后墻內(nèi)保溫層積水，冬冷夏熱，反復(fù)熱脹冷縮，導(dǎo)致外墻外保溫層脹裂脫落。主管部門意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題后，從2017年開(kāi)始推行吸水率低的外墻外保溫材料及彈性防水涂料。

上海一家專門從事歷史建筑保護(hù)的物業(yè)機(jī)構(gòu)張經(jīng)理告訴記者，上世紀(jì)90年代，一批高端住宅外墻采用了一種保溫面板，還有不少樓房使用了墻面磚，保溫面板和墻面磚較易脫落，“2000年之后，各地陸續(xù)禁止此類材料應(yīng)用于外墻?！?/p>

很多業(yè)內(nèi)人士談到，20多年前建設(shè)的一些住宅逐漸老舊，外墻掉磚日漸頻繁，部分高樓外立面因此變得殘缺零亂，如樓體上長(zhǎng)著難看的疤瘌。

誰(shuí)負(fù)責(zé)？誰(shuí)維修？

外墻脫落屢屢造成人身傷害和財(cái)產(chǎn)損失，該由誰(shuí)負(fù)責(zé)？誰(shuí)維修？

法律明確規(guī)定，建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

建筑業(yè)內(nèi)人士介紹，外墻抗?jié)B漏的保修期為5年，外墻裝飾工程的保修期為2年。“外墻脫落往往發(fā)生在交付7年之后，保修期內(nèi)發(fā)生的情況較少?！币患已肫蠼ㄖこ瘫O(jiān)理負(fù)責(zé)人告訴記者。

如果保修期已過(guò)，脫落的外墻誰(shuí)來(lái)修？

依據(jù)物權(quán)法第70條規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。根據(jù)民法典第273條規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

上海交通大學(xué)中國(guó)城市治理研究院教授陳杰說(shuō)，產(chǎn)權(quán)人有維護(hù)建筑、保障其不造成公共風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任，但建筑物及其外立面的維護(hù)是很專業(yè)的事，需要細(xì)分相關(guān)部門的責(zé)任歸屬。

北京林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院物業(yè)管理系主任程鵬說(shuō)，保修期外，業(yè)主作為住宅樓公共部分的共有人，有維修保養(yǎng)該大樓并保證其安全的義務(wù)。全體業(yè)主需要籌集和使用公共維修資金，經(jīng)業(yè)主履行一定程序決策后，專項(xiàng)用于外墻的維修。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，動(dòng)用維修基金需要業(yè)委會(huì)同意，要走規(guī)定程序，如果業(yè)委會(huì)不同意或者業(yè)主意見(jiàn)達(dá)不成一致，維修就常常陷入扯皮的情形。

“業(yè)主訴求不同，有的事不關(guān)己高高掛起，有的不想出錢。”不少物業(yè)經(jīng)理反映，小區(qū)外墻脫落往往一次僅出現(xiàn)一兩戶，但修起來(lái)會(huì)涉及上下兩三層樓，而且維修過(guò)程短則半個(gè)月，長(zhǎng)的要2個(gè)多月，影響多戶的正常生活，想要維修遇到的阻力比較大。

一位居委會(huì)負(fù)責(zé)人告訴記者，是否維修外墻首先需要經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)投票來(lái)決定，要有告知期，必須確保知會(huì)全部業(yè)主，這項(xiàng)工作往往耗時(shí)多日；如果多數(shù)業(yè)主同意修，還要進(jìn)行7天公示，并上報(bào)街鎮(zhèn)有關(guān)部門審批；然后進(jìn)行招標(biāo)，選擇維修方?！罢麄€(gè)流程走下來(lái)，如果順利也要5個(gè)月至6個(gè)月。如果多數(shù)業(yè)主不同意，則要視情況由街鎮(zhèn)相關(guān)部門決定是否啟動(dòng)應(yīng)急程序，從啟動(dòng)到維修完成，要耗時(shí)1年至2年。”

此外，有的小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)，出現(xiàn)外墻脫落情況后申請(qǐng)維修基金非常困難；有的小區(qū)公共維修基金也存在金額不足、申請(qǐng)流程復(fù)雜等問(wèn)題。

如何切實(shí)破局？

多名一線城市街道辦事處負(fù)責(zé)人說(shuō)，長(zhǎng)期以來(lái)，建筑物外墻面及其附屬物缺乏有效的安全檢測(cè)和維護(hù)機(jī)制。建筑所有者、使用者均不知道該履行哪些例行的檢查和維護(hù)義務(wù)，相關(guān)部門對(duì)此也缺乏必要的指導(dǎo)。

程鵬等專家認(rèn)為，樓房外墻脫落的情形比較復(fù)雜，責(zé)任劃分需要甄別，具體情況具體分析。

上海市虹口區(qū)曲陽(yáng)路街道辦事處副主任王佳緯認(rèn)為，建筑需要維修的就要盡快啟動(dòng)相應(yīng)程序；確有客觀困難的，政府可給予補(bǔ)貼或納入專項(xiàng)工程。

“無(wú)論業(yè)委會(huì)、居委會(huì)還是物業(yè)公司，都難以承受傷人之重?！标惤苷J(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，如果房屋及外立面已經(jīng)過(guò)了“質(zhì)保期”或房齡超過(guò)20年，應(yīng)強(qiáng)制性規(guī)定每隔若干年大修一次。

從目前妥善解決問(wèn)題的小區(qū)來(lái)看，多數(shù)是得益于老舊小區(qū)綜合改造。如云南省紅河州蒙自市千福園老舊小區(qū)改造中，翻新了外立面、進(jìn)行了屋面防水維修等，通過(guò)國(guó)家補(bǔ)助一點(diǎn)、市級(jí)配套一點(diǎn)、居民自籌一點(diǎn)、管線單位分擔(dān)一點(diǎn)、社會(huì)資本投入一點(diǎn)、改造收益補(bǔ)充一點(diǎn)的籌措方式，多方發(fā)力解決資金問(wèn)題。

重慶市北碚區(qū)新房子片區(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。秦廷富攝

陳杰認(rèn)為，街道要切實(shí)負(fù)起監(jiān)督和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的責(zé)任，及時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)危情，督促物業(yè)、業(yè)委會(huì)履行職責(zé)，積極整合政策資源，提出切實(shí)有效的解決方案。

王佳緯認(rèn)為，相關(guān)部門應(yīng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有房屋建立全生命周期的管理庫(kù)，根據(jù)不同樓棟情況，設(shè)定年檢名單、高危名單、搶修名單，實(shí)現(xiàn)“一樓一檔”。房屋一旦出現(xiàn)危險(xiǎn)，應(yīng)啟動(dòng)相關(guān)程序指導(dǎo)維修。

此外，業(yè)內(nèi)人士建議，政府應(yīng)鼓勵(lì)和培養(yǎng)業(yè)主購(gòu)買保險(xiǎn)的意識(shí)，通過(guò)缺陷責(zé)任險(xiǎn)、公眾責(zé)任保險(xiǎn)等保險(xiǎn)產(chǎn)品，由開(kāi)發(fā)商、建設(shè)施工單位、物業(yè)公司和業(yè)主各出一部分，為房屋攢足“養(yǎng)老錢”。