這兩天杭州關(guān)于“共有產(chǎn)權(quán)保障房”的討論熱火朝天，橙柿互動相關(guān)話題下，網(wǎng)友評論不斷。

根據(jù)正在杭州市政府網(wǎng)站公開征求意見的《杭州市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法（征求意見稿）》，杭州版“共有產(chǎn)權(quán)房”，指政府與購房家庭按份額共有產(chǎn)權(quán)的保障性住房。

買共有產(chǎn)權(quán)房可以貸款嗎？房地產(chǎn)開發(fā)商要參與建設(shè)嗎？哪塊區(qū)域會率先試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)房？

帶著種種疑問，我們再次尋訪杭州貝殼研究院院長上官劍、浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院副教授張燕江等專家，深度解讀。

關(guān)于購買資格

在符合現(xiàn)有限購條件的前提下，如果是戶籍家庭，需要同時(shí)滿足：第一，主申請人的市區(qū)戶籍，要滿一定年限；第二，申請家庭，一定年限內(nèi)在市區(qū)無房。另外，單身申請需滿30周歲（含）。

如果是非市區(qū)戶籍家庭，主申請人第一要有《浙江省居住證》或《浙江省引進(jìn)人才居住證》；第二是一定年限內(nèi)在市區(qū)無房；第三，要連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅滿一定年限。單身申請，同樣也要滿30周歲（含）。

這里的“一定年限”，要等具體細(xì)則出臺后，才會明確。

上官劍：降低了購房門檻

打開置業(yè)大門

從購買資格來看，不以低收入篩選人群，對許多中產(chǎn)剛需打開了置業(yè)大門。可見杭州的共有產(chǎn)權(quán)房，針對的是有點(diǎn)錢、想買房、又不太夠的剛需購房族。這符合社會上正在打拼的一線人員，本質(zhì)上，共有產(chǎn)權(quán)房是一項(xiàng)落到實(shí)處的惠民政策。

張燕江：正當(dāng)其時(shí)

讓夾心層買得起房

你有錢，就去買更好更貴的房子。如果生活困難，那就去申請公租房。可大部分人，處于中間的位置，那么共有產(chǎn)權(quán)房，就是滿足了“人人有房”的期盼，既降低了上車門檻，又能平衡三方市場。用歷史的眼光看，共有產(chǎn)權(quán)房，正是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國家適應(yīng)市場變化后，推出的住房舉措，是正當(dāng)其時(shí)。

關(guān)于房價(jià)和貸款

共有產(chǎn)權(quán)房什么價(jià)？按同地段、同類型商品住房市場價(jià)格，在合理優(yōu)惠后確定。

怎么買？實(shí)行配售搖號制度。申購成功后，購房家庭可按規(guī)定申請住房公積金、商業(yè)銀行資金等購房貸款，享受稅收優(yōu)惠政策。

也有網(wǎng)友擔(dān)憂，共有產(chǎn)權(quán)房會不會成為另一種經(jīng)濟(jì)適用房？因?yàn)閮r(jià)格便宜，引來眾人搶購，導(dǎo)致想買房的人依舊難買到。

上官劍：市場價(jià)的8-9折最合適

價(jià)格其實(shí)不是最重要的，最重要的是有稅收優(yōu)惠，這才是最大的資源傾斜。個(gè)人覺得，共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格，為市場價(jià)格的8-9折最合適，這樣就不會引來不必要的“競爭”，讓真正想買房的剛需買到房子。

張燕江：這就是95%的商品房

共有產(chǎn)權(quán)房，雖然是保障房，但是你可以看作是便宜一些的商品房。無論選址遠(yuǎn)近還是戶型大小，選擇都更豐富，能滿足不少中產(chǎn)剛需的居住需求。

按照北京和上海共有產(chǎn)權(quán)房來看，它的質(zhì)量已經(jīng)是極其接近商品房了。因此在價(jià)格上，應(yīng)該是市場價(jià)的8.5-9折。杭州的共有產(chǎn)權(quán)房，要等10年以上才能上市交易，在此期間的利潤風(fēng)險(xiǎn)非常大，對于投資的人來說，性價(jià)比不高，沒有足夠的套利空間。

就算真的引來“萬人搖”，這也是因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房質(zhì)量、地段都很適合剛需，這是健康的“萬人搖”。

共有的份額比例分配

劃撥土地上建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房，購房家庭可選擇的產(chǎn)權(quán)份額比例，為最低50%、最高80%。

出讓土地上建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房，則按照土地出讓時(shí)確定的份額比例。

也就是說，200萬元的房子，出100萬元到160萬元就能住進(jìn)去，且可以貸款。

上官劍：土地政策會有新的變化

請注意，在共有產(chǎn)權(quán)房份額分配上，有劃撥土地和出讓土地之分，這說明，之后杭州的土地政策也會有新的變化?，F(xiàn)在有不少安置房都是綠城等開發(fā)商代建的。目前來看，共有產(chǎn)權(quán)房除了政府參與建設(shè)，將來肯定還會引入開發(fā)商。

張燕江：杭州的共有產(chǎn)權(quán)房將會百花齊放

開發(fā)商肯定會加入共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，這也讓購買者的選擇更多。

不過，對想拿下共有產(chǎn)權(quán)房地塊的開發(fā)商來說，必須更謹(jǐn)慎。從北京的經(jīng)驗(yàn)看，好地段的共有產(chǎn)權(quán)房大家搶著買，但市中心邊緣地帶的共有產(chǎn)權(quán)房上市后遇冷概率不小。

另外，杭州的共有產(chǎn)權(quán)房還未確定各方權(quán)益邊界，比如房屋的收益、抵押等，都需要等細(xì)則落地，進(jìn)一步明確。

關(guān)于增購、上市、贖回條件

購房滿5年，可向代持機(jī)構(gòu)提出一次性增購政府份額的申請，增購后住房性質(zhì)轉(zhuǎn)為商品住房；增購價(jià)格按照市場評估，每年會公布一次；如果要上市交易，需購房滿10年；購房者也可向代持機(jī)構(gòu)提出回購申請，由其進(jìn)行回購。

很多人關(guān)心，一旦共有產(chǎn)權(quán)房上市，對樓市會造成什么樣的影響？

上官劍：年輕奮斗者的機(jī)會

對樓市的影響，要看接下來出臺的細(xì)則中，共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格和規(guī)模。不過這幾年杭州的商品房戶型越來越大，改善型較多。而共有產(chǎn)權(quán)房是中小戶型，作用主要在于平衡市場。

總的來說，對于剛開始奮斗的年輕人，這是一個(gè)機(jī)會。

張燕江：讓房子回歸簡單的居住屬性

這是讓房子回歸簡單的居住屬性，限售10年也基本落實(shí)了房住不炒，可以給市場降溫，控制市場價(jià)格過快上漲。

對樓市的影響主要在二手市場，現(xiàn)在買二手中小戶型的剛需人群，可能會投入共有產(chǎn)權(quán)房的懷抱。

如果是純自住的無房家庭，共有產(chǎn)權(quán)房值得購買，但要考慮到10年限售，假如幾年后想改善住房條件，就沒那么方便了。

關(guān)于地段

杭州共有產(chǎn)權(quán)房考量“職住平衡”

或率先在三江匯和未來科技城試點(diǎn)

共有產(chǎn)權(quán)保障住房建設(shè)，應(yīng)結(jié)合“一核九星”城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行項(xiàng)目選址，優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套較為齊全的區(qū)域，促進(jìn)職住平衡、產(chǎn)城融合。

那么，未來科技城、三江匯、臨平、錢江世紀(jì)城、奧體中心、大江東等杭州的熱門地塊中，誰最有可能成為第一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)？

專家們傾向于兩個(gè)地塊——三江匯和未來科技城。

專家表示，從北京、上海等已推行共有產(chǎn)權(quán)房的城市來看，因地段、學(xué)區(qū)等，市場大多數(shù)是冰火兩重天。

在杭州，地鐵規(guī)劃建設(shè)，一直往“一核九星”四周擴(kuò)散；且杭州共有產(chǎn)權(quán)房的權(quán)益中，也包含學(xué)區(qū)在內(nèi)。所以地段選擇，還是有很多的。

特別看好三江匯和未來科技城，是因?yàn)閮烧叨寄芪罅康哪贻p就業(yè)者。

三江匯作為未來城市先行實(shí)踐區(qū)，橫跨四個(gè)區(qū)，在開發(fā)模式、產(chǎn)業(yè)引入、人才引進(jìn)等方面都有系統(tǒng)思考，勢必吸引大量人才，產(chǎn)生大量居住需求。

未來科技城同樣急需滿足本地年輕就業(yè)者的“職住平衡”需求。