“物業(yè)有這樣的執(zhí)法權(quán)嗎？可以直接損害業(yè)主的私人財(cái)產(chǎn)？”前兩天，一位網(wǎng)友爆料反映：物業(yè)趁著業(yè)主不在家，竟然雇了“蜘蛛人”把自家的陽(yáng)臺(tái)玻璃窗給砸了。

據(jù)了解，事發(fā)地位于蕭山聞堰街道濱江·東方海岸小區(qū)。本周二（19日）下午，正在上班的業(yè)主接到鄰居電話(huà)稱(chēng)自己家的陽(yáng)臺(tái)窗戶(hù)“遭了秧”。從網(wǎng)友發(fā)來(lái)的圖片來(lái)看，幾扇玻璃全都碎成了蜘蛛網(wǎng)狀，還有一扇砸出了個(gè)大洞。

網(wǎng)友供圖

小區(qū)業(yè)主和物業(yè)之間到底發(fā)生了什么？為何采取如此暴力措施？

高樓陽(yáng)臺(tái)玻璃碎成“蜘蛛網(wǎng)”

搖搖欲墜，隱患不小

20日，記者來(lái)到了濱江·東方海岸小區(qū)。

被砸的兩戶(hù)業(yè)主，一家位于19樓，一家位于6樓，陽(yáng)臺(tái)樓層都不低。

破損的窗戶(hù)時(shí)不時(shí)地往下掉著玻璃渣，樓下便是草坪和過(guò)道?，F(xiàn)場(chǎng)一位推著嬰兒車(chē)路過(guò)的阿姨告訴記者，昨天物業(yè)派人砸了窗以后就一直沒(méi)有來(lái)處理，“這幾扇玻璃窗現(xiàn)在這幅樣子，風(fēng)一吹，這么高，萬(wàn)一飄下來(lái)，掉到人身上，可是要出事的。”

搖搖欲墜的高層玻璃窗，人心惶惶的過(guò)路行人，物業(yè)到底為何采取這樣極端的行為？

一位業(yè)主透露，矛盾的源頭還是在封包陽(yáng)臺(tái)的問(wèn)題上。“物業(yè)不允許業(yè)主包陽(yáng)臺(tái)，業(yè)主私自包了陽(yáng)臺(tái)，于是就砸掉了?！彼f(shuō)，關(guān)于包陽(yáng)臺(tái)這件事，小區(qū)業(yè)委會(huì)、物業(yè)和社區(qū)已經(jīng)討論了很久了，此前業(yè)主大會(huì)也召開(kāi)過(guò)，讓大家簽字確認(rèn)，“之前是說(shuō)只要小區(qū)三分之二以上的業(yè)主簽字同意，就可以封包陽(yáng)臺(tái)，簽字已經(jīng)遞交上去了?！?/p>

社區(qū)主任：

三方協(xié)調(diào)，正在推進(jìn)包陽(yáng)臺(tái)進(jìn)度

陽(yáng)臺(tái)到底到底能不能包？

記者聯(lián)系了聞堰街道相墅社區(qū)。社區(qū)徐主任告訴記者，小區(qū)物業(yè)聘請(qǐng)蜘蛛人砸窗的事情已經(jīng)連同派出所正在進(jìn)一步了解情況中。

至于小區(qū)業(yè)主和物業(yè)之間關(guān)于封包陽(yáng)臺(tái)存在的問(wèn)題，徐主任給記者講了其中的原委：

東方海岸開(kāi)發(fā)商為濱江房產(chǎn)，房子交付的時(shí)候統(tǒng)一不包陽(yáng)臺(tái)。但是考慮到小區(qū)地處錢(qián)塘江邊，風(fēng)大潮濕，業(yè)主對(duì)于包陽(yáng)臺(tái)的意愿比較強(qiáng)烈，因此由業(yè)委會(huì)出面征集業(yè)主意向，目前三分之二以上的業(yè)主已經(jīng)簽字，有意愿封包陽(yáng)臺(tái)，業(yè)委會(huì)也連同社區(qū)跟物業(yè)、開(kāi)發(fā)商進(jìn)行進(jìn)一步協(xié)商。“現(xiàn)在的話(huà)，考慮到外立面美觀，目前新的方案計(jì)劃是采取統(tǒng)一的材料和設(shè)計(jì)，業(yè)主可以選擇業(yè)委會(huì)招標(biāo)的幾家裝修單位進(jìn)行裝修，也可以在簽署《封包陽(yáng)臺(tái)保證書(shū)后》自行選擇商家施工?！?/p>

不過(guò)徐主任也表示，這份由業(yè)委會(huì)出具的新方案已經(jīng)上報(bào)社區(qū)，目前還在公示階段，后續(xù)還是得由業(yè)委會(huì)、社區(qū)、物業(yè)三方協(xié)商討論，如果程序進(jìn)展順利，按照方案上的日期，也就是2021年3月1日（元宵節(jié)后），統(tǒng)一開(kāi)工。

記者在東方海岸業(yè)委會(huì)微信公眾號(hào)上看到了公示的文件，上面加蓋了業(yè)委會(huì)公章。

暫定今年3月份開(kāi)始統(tǒng)一裝修，而被砸的6樓和19樓兩戶(hù)業(yè)主的陽(yáng)臺(tái)卻早已經(jīng)封包好了?！霸跊](méi)有得到物業(yè)和業(yè)委會(huì)認(rèn)可的情況下，這兩戶(hù)人家以前就包掉了，所以物業(yè)公司就認(rèn)定是違建?！毙熘魅握f(shuō)，在此之前物業(yè)出具了一份限期整改通知，但是逾期后兩戶(hù)人家都沒(méi)有及時(shí)拆除，這才使得物業(yè)采用極端手段。

物業(yè)為何暴力強(qiáng)拆

搖搖欲墜的窗戶(hù)誰(shuí)來(lái)“買(mǎi)單”？

這樣看來(lái)，業(yè)主未按規(guī)定流程私包陽(yáng)臺(tái)有錯(cuò)在先，但是物業(yè)如此暴力強(qiáng)拆，是否過(guò)激？目前搖搖欲墜的幾扇窗戶(hù)又該如何處理呢？

記者聯(lián)系了東方海岸小區(qū)物業(yè)黃經(jīng)理，對(duì)方給記者看了一份電子版本的《私自封包陽(yáng)臺(tái)整改通知書(shū)》

“1月8號(hào)的時(shí)候已出具一份該有業(yè)委會(huì)和物業(yè)公章的紙質(zhì)整改通知書(shū)給到業(yè)主，明確告知住戶(hù)私包陽(yáng)臺(tái)違反了《管理規(guī)約》中第十九條第五點(diǎn)相關(guān)規(guī)定，令其在接到通知后3日內(nèi)自行整改，業(yè)主都是知道的?！庇浾吡粢獾?，在通知的最后部分寫(xiě)著“逾期將進(jìn)行處理，相關(guān)整改造成的損失及由此引起的一切責(zé)任后果由（業(yè)主）自己承擔(dān)”。

此外黃經(jīng)理表示，通知中提到的相關(guān)規(guī)定在《管理規(guī)約》中明確寫(xiě)道：

封閉陽(yáng)臺(tái)不能影響外立面與原設(shè)計(jì)規(guī)劃，確有需要的，應(yīng)按用以要求、款式、設(shè)置實(shí)施，除被政府相關(guān)執(zhí)法機(jī)關(guān)認(rèn)定為違章違法建筑除外，業(yè)委會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)擬定好方案提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)，并報(bào)相關(guān)職能部門(mén)批準(zhǔn)同意后實(shí)行。

既然如此，如若業(yè)主未按規(guī)定私自封包陽(yáng)臺(tái)，物業(yè)是否有權(quán)采取強(qiáng)制拆除的方式呢？對(duì)此，物業(yè)黃經(jīng)理表示不愿做過(guò)多解釋?zhuān)嚓P(guān)情況后續(xù)等有關(guān)部門(mén)介入核實(shí)。

此次事件，對(duì)錯(cuò)如何評(píng)判？

買(mǎi)了房，陽(yáng)臺(tái)能否直接私包？物業(yè)強(qiáng)行拆除是否何理？

記者咨詢(xún)了浙江王建軍律師事務(wù)所相關(guān)業(yè)務(wù)律師。

律師表示：作為業(yè)主對(duì)小區(qū)公共部位雖然有使用的權(quán)利，但該項(xiàng)權(quán)利的行使應(yīng)當(dāng)遵守一定的前提，小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約中明確約定有不得擅自封閉陽(yáng)臺(tái)的約定，該約定不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且有利于物業(yè)公司從維護(hù)小區(qū)環(huán)境美觀，以及小區(qū)全體業(yè)主的整體利益角度對(duì)小區(qū)實(shí)施統(tǒng)一的物業(yè)管理與服務(wù)，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。擅自搭建封閉陽(yáng)臺(tái)的行為，很顯然已經(jīng)違反了上述約定。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條的規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任。

但要說(shuō)明的是，物業(yè)公司本身對(duì)于違章建筑并無(wú)獨(dú)立的拆除執(zhí)法權(quán)。對(duì)于拒不改正的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)及時(shí)提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)執(zhí)法處理。