剛剛，杭州今年第十九批次宅地掛牌。這是10月9日“杭五條”新政后短短1個(gè)月內(nèi)杭州推出的第三批優(yōu)質(zhì)宅地，趁熱打鐵之心殷殷可見(jiàn)。

近期，杭州樓市利好頻傳。樓市新政后，杭州新房、二手房市場(chǎng)人氣明顯回升，市場(chǎng)預(yù)期也出現(xiàn)了向好的一面。10月22日，綠城經(jīng)過(guò)一番激烈廝殺，拿下錢江新城二期最后一宗限房?jī)r(jià)宅地，杭州宅地樓面價(jià)新紀(jì)錄——50717元/㎡也由此宣告誕生，進(jìn)一步點(diǎn)燃了杭州樓市信心。

最新一批掛牌宅地共3宗，分別于主城區(qū)東新、蕭山南部臥城、富陽(yáng)富春灣新城板塊。其中，作為南部臥城首宗低密宅地的蜀山單元XSCQ2707-30地塊，備受市場(chǎng)關(guān)注。那么，該宗地塊含金量如何？又是否會(huì)受到眾多房企追捧？

蜀山單元XSCQ2707-30地塊指標(biāo)表

有地鐵有河景，低密改善

堪稱南臥天花板級(jí)產(chǎn)品

蜀山單元XSCQ2707-30地塊位于蕭山南部臥城核心，高橋路與向旭路交叉口，不僅臨近地鐵2號(hào)線曹家橋站，周邊市心路、展暉路、杭金線等路網(wǎng)通達(dá)，出行十分便捷

市心路航拍 孫瀾 攝

該地塊的一大亮點(diǎn)是低密屬性。容積率低至1.3，限高36米，后期大概率將打造高端品質(zhì)的純低密產(chǎn)品，與南部臥城目前以高層為主的在售產(chǎn)品形成明顯差異。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，南部臥城此前出讓的宅地最低容積率為1.6，產(chǎn)品定位以剛需（小高層和高層）為主，僅個(gè)別樓盤通過(guò)高低配打造出少量洋房產(chǎn)品。

比如2023年5月23日拿地的保利恒尊·崇璟和頌府，容積率1.8，精裝限價(jià)33430元/㎡，戶型106-133㎡，規(guī)劃5棟12-17F的高層。

2022年6月拿地的中天·拾光翠語(yǔ)，容積率2.2，打造的是樓層24-26F的純高層小區(qū)，精裝限價(jià)29800元/㎡，戶型94-104㎡。

早年的一些項(xiàng)目容積率還要高，比如2021年拿地的興耀楓翠嵐灣，容積率2.6，戶型96-125㎡；瀾悅帝景灣和眾安朝陽(yáng)8號(hào)的容積率，分別是2.5和3.03。

基于容積率上的巨大落差，該地塊后期產(chǎn)品可針對(duì)區(qū)域內(nèi)改善需求推出大戶型產(chǎn)品，與區(qū)域內(nèi)前期產(chǎn)品形成較大的代際差，從而占據(jù)更主動(dòng)的市場(chǎng)地位。

當(dāng)然，對(duì)于一個(gè)改善產(chǎn)品而言，僅僅低容積率是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還需要優(yōu)質(zhì)的資源加持。地塊北側(cè)和東側(cè)均為河道，后期可利用這一水景資源優(yōu)勢(shì)打造水系景觀，從而為產(chǎn)品加分。

限價(jià)全面取消之后，品質(zhì)溢價(jià)將會(huì)重現(xiàn)市場(chǎng)。該地塊的低容積率以及地鐵和水系景觀資源，將為后期的品質(zhì)兌現(xiàn)提供先天優(yōu)勢(shì)?？梢院敛豢鋸埖卣f(shuō)，該地塊入市后將成為南部臥城天花板級(jí)別的改善產(chǎn)品。

地塊周邊配套圖（制圖：孫瀾）

房?jī)r(jià)友好，配套齊全

宜居價(jià)值得到市場(chǎng)認(rèn)可

縱觀杭州樓市，南臥雖然算不上大熱板塊，但由于房?jī)r(jià)親民、居住氛圍漸濃，且成長(zhǎng)性有目共睹，一直以來(lái)是很多新杭州人首選的置業(yè)板塊之一，同時(shí)也扮演了濱江、錢江世紀(jì)城、蕭山城區(qū)等區(qū)域外溢承接板塊的角色。

蕭山開(kāi)元廣場(chǎng)航拍 孫瀾 攝

在市場(chǎng)最熱的2021年，南臥樓盤也曾一房難求，中簽率低至10%以下，個(gè)別樓盤甚至躋身限售5年的行列，市場(chǎng)熱度可見(jiàn)一斑。隨后幾年市場(chǎng)雖有調(diào)整，但總體上南臥供需關(guān)系較為合理。

南臥人居價(jià)值的提升，離不開(kāi)近年來(lái)接踵落地的各類配套。醫(yī)療方面有浙大二院總部這樣的重量級(jí)醫(yī)院，實(shí)現(xiàn)醫(yī)療資源大躍升，并且在日后還會(huì)產(chǎn)生集聚效應(yīng)，吸引相關(guān)配套的醫(yī)療資源涌入。

地塊周邊分布有蕭山城市文化公園、蕭山開(kāi)元廣場(chǎng)，與南都小學(xué)僅一路之隔，通惠小學(xué)、通惠初中、蕭山十一中等學(xué)校也均在兩三公里半徑之內(nèi)。

中國(guó)傳媒大學(xué)附屬通惠小學(xué) 孫瀾 攝

南都小學(xué) 孫瀾 攝

地塊周邊分布有匯宇和庭、恒大帝景、天香華庭、新南郡嘉苑等小區(qū)，城市界面較為純粹，居住生活氛圍濃厚。由于看好板塊發(fā)展?jié)摿?，綠城、濱江、萬(wàn)科、龍湖、保利等品牌房企均在南臥開(kāi)發(fā)過(guò)樓盤，也在一定程度上奠定了南臥的品質(zhì)基礎(chǔ)。

地塊距地鐵2號(hào)線曹家橋站約600米，地鐵出行較為便捷。經(jīng)高橋路、晨暉路和風(fēng)情快速路，與錢江世紀(jì)城、錢江新城、濱江區(qū)核心區(qū)域的車程均不到半小時(shí)。這樣的車程距離，有利于項(xiàng)目吸引更多在杭州其他區(qū)域就業(yè)的購(gòu)房人群。

新南郡嘉苑小區(qū)航拍 孫瀾 攝

地鐵2號(hào)線曹家橋站 孫瀾 攝

尤為值得一提的是，地塊位于蜀山街道行政區(qū)域內(nèi)，按照蕭山區(qū)最新的房票安置政策，征遷家庭持房票購(gòu)買新建商品住宅可獲得10%補(bǔ)助。隨著“城中村”改造在全國(guó)范圍內(nèi)重啟，蕭山征遷規(guī)模也將在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)逐步擴(kuò)大。這也意味著，該項(xiàng)目后期銷售過(guò)程中將充分享受這一政策紅利。

此外蜀山街道近年來(lái)常住人口加速流入，10多年間人口總量翻了一倍多，目前已突破13萬(wàn)人，且以來(lái)自五湖四海的中青年為主。人口的巨大紅利，也將成為區(qū)域內(nèi)改善需求提供巨大支撐。

也就是說(shuō)，在房貸利率逐步下行、市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)的大背景下，在房票安置政策拉動(dòng)以及區(qū)域內(nèi)改善產(chǎn)品缺失的市場(chǎng)環(huán)境下，房企如若在后期開(kāi)發(fā)過(guò)程中選擇在品質(zhì)上做點(diǎn)加法，銷售價(jià)格完全有機(jī)會(huì)站上40000元/m2（此前板塊內(nèi)高層項(xiàng)目最高限價(jià)為29800元/m2，洋房產(chǎn)品售價(jià)33500元/m2）。

若此，相比21000元/m2的住宅起始樓面價(jià)，房地價(jià)差19000元/m2，毛利潤(rùn)率或可達(dá)到20%左右。即便地塊溢價(jià)20%左右成交，房地價(jià)差預(yù)計(jì)15000元/m2，利潤(rùn)空間也依然不菲。

考慮到該地塊體量較小建筑面積僅1.48萬(wàn)m2（按套均戶型面積250m2計(jì)算僅約60套房源），去化壓力不大，將會(huì)對(duì)房企產(chǎn)生較大吸引力。