二手房市場，向來都是樓市的晴雨表。

　　據(jù)杭州我愛我家市場研究院統(tǒng)計，2020年截至12月28日，杭州全市（不含臨安）二手房成交約10.2萬套，創(chuàng)近3年來新高，但還是低于2016年的11.6萬套和2017年的11.8萬套。

　　從這份“晴雨表”來看，去年，杭州總價300萬以下的二手房是成交的絕對主力，占63.9%。和2019年相比，2020年總價200萬以下二手房成交有明顯下降。

　　在戶型方面，80-90平方米的二手房成交占比在逐年上升，2020年達到了31.7%。

　　另外，成交眾生相里，90后購房群體表現(xiàn)突出。雖然80后占比46.2%，但相比2019年，比例在下降。90后客群的占比則在上升，成為樓市生力軍。

　　新的一年，杭州二手房樓市又會怎么走？

　　次新房走俏

　　面積段上移

　　80-90平方米購房比例

　　五年上升約12%

　　從2016年以來，杭州最暢銷的二手房面積，就已經(jīng)呈現(xiàn)了向大面積段偏移的苗頭。

　　據(jù)杭州我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)，2020年購房置業(yè)面積段中，90平方米以下，依舊領(lǐng)先于其他面積段，購房占比合計達到67.46%，占有絕對優(yōu)勢。

　　要注意的是，90平方米以下細分，80-90平方米面積段房源成交比例最高，占到31.7%，5年內(nèi)上升了11.87%，遠超過其他面積段。

　　其次是60-80平方米及60平方米以下，分別占到14.3%和21.45%，環(huán)比下降1.67%和4.29%，都呈現(xiàn)不斷下降的趨勢。

　　“80-90平方米表現(xiàn)之所以突出，除了和市場剛需置業(yè)為主的需求相符合，和現(xiàn)在市場新房不斷交付進入二手房市場，也有關(guān)系�！焙贾菸覑畚壹沂袌鲅芯吭貉芯繂T馬恒玲說，目前杭州二手房熱銷的80-90平方米戶型，主要集中于閑林、臨平、丁橋、三墩等板塊。這些板塊內(nèi)的房源房齡普遍在10年以內(nèi)，優(yōu)勢是總價低，而且區(qū)域房源供應(yīng)充足，帶動了這個面積段房源逐步上升的趨勢。像未來公寓、竹海水韻、天都城、西溪山莊、金地自在城、卓悅?cè)A庭這些小區(qū)，成交比較活躍。

　　而以90平方米為分界點，大面積房源的成交比例呈現(xiàn)逐漸增大的趨勢。90平方米以上面積段合計環(huán)比上升了4.03%，其中90-120平方米占到12.29%、120-140平方米占到11.25%�！�90平方米以上面積段成交比例的增加，說明了杭州二手房市場正處于改善需求持續(xù)釋放的過程中，隨著購房消費觀念不斷升級，預(yù)計未來大面積段房源的需求比重，還將持續(xù)上升。”馬恒玲分析。

　　300萬總價是杭州購房門檻“分水嶺” 300萬以上房源成交明顯增長

　　在購房總價方面，2020年杭州購房總價門檻略上升，低總價區(qū)間房源成交比例則不斷下降。

　　根據(jù)這份數(shù)據(jù)，300萬的總價是杭州購房門檻的“分水嶺”，超6成的購房者，選擇總價在300萬元以下的房源。其中總價在200萬-300萬元區(qū)間的房源，依舊是主力成交價格段，占比33.12%。

　　30.78%的購房者選擇總價段在200萬元以下的房源，環(huán)比下降了7.88%。

　　300萬以上房源2020年成交比例增長明顯，其中300萬-400萬的占比為16.7%，環(huán)比上升了2.1%；400萬-500萬的占比為8.17%，環(huán)比上升1.54%；500萬-600萬的占比為4.49%，環(huán)比上升1.08%；而600萬以上占比6.75%，環(huán)比上升2.19%。

　　馬恒玲分析，在一部分置業(yè)者剛剛解決居住自由的時候，也有一部分置業(yè)者提出了更高的居住品質(zhì)需求。

　　購房群體持續(xù)年輕化 95后購房人群比例上升

　　2020年杭州的客戶置業(yè)平均年齡（中位值）是34歲，比去年增加了1歲。

　　根據(jù)我愛我家近兩年置業(yè)客群結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，雖然80后仍是主力置業(yè)客群，占購房總體的46.2%，但整體比例卻下降了1.92%，其中85后客群從2019年的29.04%下降至今年的27.85%，降了1.19%。

　　“隨著90后奔向‘而立’、95后步入社會，他們的購房需求也在不斷增長，特別是95后在購房者中的占比也越來越高。”90后置業(yè)客戶的購房比例已經(jīng)占到30.84%，上升了2.16%，其中95后購房人群更是迅速增加，占到7.56%，比例增幅達到1.9%。

　　此外，出生在1980年以前的購房者，購房比例在持續(xù)走低。其中70后占到12.88%，環(huán)比下降0.46%，60后及以前占到9.15%，環(huán)比下降0.17%。

　　“購房者‘趨年輕化’現(xiàn)象，近兩年越加明顯。90后、95后群體目前還處于剛組建家庭及事業(yè)起步階段，目前‘上車’主要以小戶型、低總價的剛需房源為主，特別是60-90平方米、200萬-300萬元的剛需房源，成交比例最高�！蔽覑畚壹夜ぷ魅藛T告訴我們。

　　但值得注意的是，購房支付方式上，大部分尚處于起步階段的90后，資金壓力較大。和70后、80后購房人群相比，90后買房更依賴于父母，在購房時多依靠于父母提供首付資金支持，甚至由父母資助全款購買。

　　北高峰觀察

　　2021年杭州樓市將保持較高活躍度 二手房大概率穩(wěn)中有升

　　對于2021年杭州二手房樓市，馬恒玲做了短期預(yù)測：整體來看，2020年杭州樓市不僅是一個轉(zhuǎn)折點，也是對2021年樓市的一劑強心劑。從2020年二手房市場成交情況來看，接下來杭州的樓市大概率穩(wěn)中有升。具體走勢還要看今年的經(jīng)濟形勢和貨幣政策。

　　二手房與一手房之間，也有著實時聯(lián)動的關(guān)系。

　　杭州貝殼研究院院長上官劍分析，2020年杭州一手房成交量總體穩(wěn)定，價格穩(wěn)中微升�！耙环矫婧贾輰嵭袊�(yán)格限價，對未來良好的預(yù)期，供不應(yīng)求的態(tài)勢，短時間內(nèi)并不會有明顯變化�！绷硪环矫�，他認(rèn)為，目前杭州住宅存量處于低位，但從近5年來看，仍處于供應(yīng)高位水平，2021年涉宅用地供應(yīng)量大概率會延續(xù)上一年的高供給�！熬C合判斷，預(yù)計2021年杭州一手房成交量將總體保持高位運行”。

　　回到二手房，他認(rèn)為，2021年的成交量價總體都會保持小幅上升。

　　首先，新房在限價作用下，搖號難度依然高，會有被擠壓分流到二手房市場，加上人口流入持續(xù)性強，對杭州二手房需求有支撐；

　　其次，杭州二手房掛牌量較長時間維持在12萬套以上，接下來不出意外還會繼續(xù)增加，再加上一手房限價，整體房價不會有大的波動；

　　第三，家長們密切關(guān)注“公民同招，民辦搖號”政策�！皩W(xué)區(qū)房向來是家長爭搶的‘香餑餑’，對于二手房有長效‘保溫’作用”；

　　第四，隨著城市邊界擴張，資源也不斷向外圍轉(zhuǎn)移，余杭、蕭山、富陽、臨安等區(qū)域配套越來越完善，房價有一定優(yōu)勢，置業(yè)接受度越來越高，市場規(guī)模逐步擴容。

　　上官劍總結(jié)，有人口流入打底、有充足掛牌量維持、有學(xué)區(qū)房支撐，在各種因素的襯托下，2021年，杭州樓市會保持較高的活躍度。