日前，貝殼研究院發(fā)布了《2020城市剛需購房報告》（以下簡稱報告），對全國30座主要城市的“剛需上車基準(zhǔn)線”進行了盤點，并結(jié)合調(diào)研和平臺交易數(shù)據(jù)，描摹了城市剛需群體置業(yè)需求和消費趨勢。

　　報告顯示，200萬元級的房源依然是剛需人群的首選。值得期待的是，在11月加推的眾多新項目中，大量小戶型面市，會帶來不少新選項。

　　杭州剛需“上車線”226萬元，余杭區(qū)成剛需“首站”

　　貝殼研究院統(tǒng)計來看，杭州剛需置業(yè)的“上車線”為226萬元，在30個城市中排第五，和前三位的北京（350萬元）、深圳（345萬元）、上海（295萬元）還是有一定差距；在這個置業(yè)門檻下，剛需人群選擇的戶型面積段也以80-90平方米為主；同時，由于對資金價格敏感但城市房價又高企，剛需置業(yè)選擇更偏向遠離市中心，像杭州余杭區(qū)的臨平、閑林、良渚以及江干區(qū)的丁橋等板塊就成為剛需購房者城市生活的“第一站”。

　　此外，報告也對剛需購房平均年齡做了統(tǒng)計，杭州剛需購房的平均年齡為32.2歲，在30個城市中排名第23位；其中男性剛需購房者平均年齡為33.4歲，女性剛需購房者平均年齡為32.6歲。

　　值得一提的是，在對這些剛需置業(yè)者做調(diào)查的過程中發(fā)現(xiàn)，除了價格與面積，城市經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)機會、未來成長空間等也是他們購房重要的參考指標(biāo)。杭州互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展迅速，發(fā)明創(chuàng)新能力強，近3年來人口流入一直位列全國前茅，在城市置業(yè)動力指數(shù)方面排名第六。分項指標(biāo)上，杭州在城市發(fā)展?jié)摿χ笜?biāo)上表現(xiàn)亮眼。該指標(biāo)基于經(jīng)濟增長、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資源配套、創(chuàng)新能力四大維度加權(quán)計算，杭州排名超越深圳和上海，列第四位。在許多新杭州人眼中，杭州未來的發(fā)展?jié)摿σ廊豢善凇?/P>

　　單價“2”字頭房源受歡迎，剛需房依然是成交主力

　　貝殼研究院的報告結(jié)果也反映在杭州實際的樓市成交中。僅看剛剛過去的10月份，無論新房市場還是二手房市場，占據(jù)成交榜前幾位的樓盤都有著顯著的“剛需”特性——單價“2”字頭、總價200萬元出頭，這樣的房源依然是目前杭州樓市成交“主力”。

　　先來看看各個板塊的新房市場。透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月主城區(qū)住宅項目成交量最高的是江干區(qū)的明熙府，單月成交185套，成交均價24684元/平方米，其中高層產(chǎn)品面積在86-129平方米，大部分100平方米以下的小戶型總價都能控制在200萬元左右。而余杭區(qū)上個月兩個成交破200套的樓盤分別為溪上云峰府和悅美廬，一個在閑林，一個在臨平，成交均價分別為22272元/平方米和24879元/平方米，其中溪上云峰府戶型最大約115平方米，大部分總價在280萬元以內(nèi)，悅美廬的高層戶型面積跨度從69平方米到129平方米，最低總價不到120萬元。此外，蕭山區(qū)的湖悅章府、森與海之城、融望之城、富陽區(qū)的萬達悅享同心灣、云畔桂語映月里、臨安區(qū)的檀越府、星悅城、旭悅城等大量定位剛需的產(chǎn)品令各自樓盤都登上了10月成交榜。

　　與此同時，10月的二手房市場中，剛需房同樣也是熱門選擇。根據(jù)好找房數(shù)據(jù)，在10月簽約榜的前十中，有6個來自閑林板塊，分別是竹海水韻、桃源小鎮(zhèn)、翡翠城、西溪海、東海閑湖城和閑林山水，這些樓盤中，除了翡翠城單價相對高一些，其他都在“2”字頭。當(dāng)然，這和未來科技城、云城等發(fā)展利好有關(guān)，也與閑林價格相對洼地有關(guān)，對于剛需購房者來說，閑林已經(jīng)成為杭州西部大發(fā)展進程中核心板塊的外溢首選地。

　　大量小戶型面市，200萬元級的剛需選擇多起來了

　　事實上，放眼整個杭州市場，200萬級的剛需板塊還是有不少的，例如大江東、東湖新城、崇賢新城、良渚新城、塘棲、星橋、南部臥城、蕭山科技城以及臨安、富陽等，在限價背景下，這些區(qū)域大部分房源單價都在“1”字頭和“2”字頭，有精裝產(chǎn)品也有毛坯產(chǎn)品，對于剛需購房者來說，日常多加關(guān)注，都會有新房源陸續(xù)推出。同時，閑林，良渚、臨平、三墩北、丁橋等剛需板塊的二手房成交也很活躍，徑山、塘棲、鸕鳥等鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及星橋、超山、崇賢、大江東的臨江、新灣等板塊的二手房掛價都在2萬元/平方米以下，蕭山的進化、浦陽等板塊有些房源均價甚至不到萬元，剛需購房者在搖新房的同時，也不妨關(guān)注一下二手房。

　　而進入11月后，大批小戶型新房面市，對剛需購房者來說無疑更是個好消息。

　　近幾年，在新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（下稱《規(guī)范》）出臺后，以往樓盤大量“偷面積”的現(xiàn)象成了過去式，以前89平方米可以達到三房兩衛(wèi)的闊綽空間現(xiàn)在可能需要到90多平方米甚至100多平方米，這也是為什么越來越多樓盤最小面積都是從97平方米、99平方米起的原因。面積大了，總價自然也高了。不過，從11月準(zhǔn)備推房源的樓盤看，預(yù)計會有六七十個項目推出新房源，其中，89平方米左右的戶型集中回歸，總價上就有了更多選擇空間。

　　初步統(tǒng)計，主城區(qū)九堡的創(chuàng)展名邸、艮北新城的對越天筑、余杭區(qū)塘棲的熙境府、星橋的尚棠源筑、融耀之城、崇賢的海逸翠廷里、蕭山區(qū)南站新城的印虹濱府、荷源府、戴村的濱與城、時光之宸公寓、南部臥城的蜀惠朝聞花城、濱旭府、前宸府、錢塘新區(qū)大江東的潮悅前城、江東陽光名城、珺府、下沙的江山云樾南府、臨安區(qū)的瀾天、富陽區(qū)的順源府等都將有約89平方米的小戶型供應(yīng)。這些項目價格都跟隨板塊限價，除了主城區(qū)，絕大多數(shù)項目單價都保持在“2”字頭，89平方米總價也不會超過300萬元，而且不少還做到了三房兩衛(wèi)戶型，同時也配了飄窗等贈送空間，雖然空間略緊湊，但也達到了“麻雀雖小五臟俱全”效果，對剛需置業(yè)者來說還是友好的。