局部火熱行情引樓市躁動(dòng)

多地政策“打補(bǔ)丁” 樓市調(diào)控難言寬松

2021年開年以來(lái)，北京、上海、廣州、深圳、杭州、西安等多地房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，“萬(wàn)人搖”、打新熱、二手房跳價(jià)等現(xiàn)象頻出。在此背景下，1月下旬，多地開啟密集調(diào)控模式，從限購(gòu)到限售、從信貸到凍資、從買房到租賃，全面精準(zhǔn)打擊。業(yè)內(nèi)人士表示，打新帶來(lái)的投資客套利、低利率經(jīng)營(yíng)貸流入樓市等是導(dǎo)致此輪樓市火熱的幾大因素，由此也帶來(lái)樓市調(diào)控的升級(jí)。

部分城市樓市熱度居高不下

2021年開年，多個(gè)熱點(diǎn)城市延續(xù)了2020年下半年樓市的火熱。

2月5日，杭州紫璋臺(tái)項(xiàng)目公示了于2月1日至2月3日搖號(hào)登記情況，紫璋臺(tái)在登記期內(nèi)共收到10795戶有效資料，其中人才無(wú)房家庭682戶，無(wú)房家庭10113戶。這也是2021年杭州首個(gè)“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目。

“300套房子，搖到961號(hào)，搖號(hào)買房真是太心累了。”“一萬(wàn)多個(gè)號(hào)，搖到2000多，還算靠前，可惜房源不夠。順便發(fā)現(xiàn)幾個(gè)老同學(xué)都在搖號(hào)買房，頓時(shí)聯(lián)合了‘買房者同盟’?！倍鄠€(gè)買房者在微博上寫到。

中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2021年1月，北京樓市開門紅，新建住宅網(wǎng)簽4832套，同比上漲68%；二手房住宅網(wǎng)簽17513套，同比上漲104%。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，1月，北京、上海、深圳、廣州、大連、天津等18個(gè)城市，鏈家二手房實(shí)際成交環(huán)比增加23%，成交絕對(duì)水平處在2019年以來(lái)新高。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2020年房?jī)r(jià)漲幅略超預(yù)期。對(duì)于2020年而言，信貸環(huán)境總體趨于寬松，一些炒房資金加快進(jìn)入樓市，受疫情影響房地產(chǎn)“避風(fēng)港”屬性更為明顯?？傮w來(lái)看，房?jī)r(jià)走勢(shì)背離了基本面，后續(xù)需要嚴(yán)管。

資金嚴(yán)監(jiān)管精準(zhǔn)打擊炒房

2月3日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局下發(fā)通知，聯(lián)合浙江銀保監(jiān)局等部門嚴(yán)打違規(guī)凍資行為。要求相關(guān)金融機(jī)構(gòu)規(guī)范管理，確保凍資賬戶必須為購(gòu)房家庭成員名下賬戶。同時(shí)強(qiáng)調(diào)，如發(fā)現(xiàn)存在不規(guī)范凍資行為的，企業(yè)將取消其搖號(hào)資格。

有報(bào)道顯示，目前市場(chǎng)上出現(xiàn)“代凍資”等現(xiàn)象。代凍資，就是驗(yàn)資過(guò)程中購(gòu)房者資金并不足，轉(zhuǎn)而利用他人資金進(jìn)行凍結(jié)獲取搖號(hào)資格。有的“代凍資”100萬(wàn)元，一天要收取1000元利息。根據(jù)杭州新房搖號(hào)規(guī)定，購(gòu)房者報(bào)名時(shí)要求提交銀行的凍資證明。以綠城濱江江河鳴翠項(xiàng)目為例，首套房客戶須凍資300萬(wàn)元，二套房以及一次性付款客戶須凍資600萬(wàn)元。

在杭州之前，北京、上海嚴(yán)查個(gè)人信貸資金流入樓市。1月29日，上海銀保監(jiān)局指出，將嚴(yán)格落實(shí)差別化住房信貸政策，嚴(yán)格審查個(gè)人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。強(qiáng)化首付款資金真實(shí)性審查要求，防止借款人通過(guò)消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等渠道違規(guī)獲取個(gè)人住房貸款首付款資金，或者通過(guò)偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。

1月30日，北京銀保監(jiān)局發(fā)文稱，嚴(yán)查消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。要求各行對(duì)2020年下半年發(fā)放的相關(guān)貸款開展全面自查，重點(diǎn)排查是否存在由于授信審批不審慎、受托支付管理不到位、貸后管理不盡職等情形導(dǎo)致消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金被違規(guī)用于支付購(gòu)房款等問(wèn)題，并要求銀行對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題立即整改，加強(qiáng)內(nèi)部問(wèn)責(zé)處理。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，資金是此輪調(diào)控的重中之重，本輪多城市升級(jí)調(diào)控，有利于抑制當(dāng)下熱點(diǎn)城市“虛火”，避免市場(chǎng)短期失控，后續(xù)還應(yīng)繼續(xù)針對(duì)資金無(wú)序進(jìn)入房地產(chǎn)進(jìn)行約束，加強(qiáng)政策落地力度。

多地政策齊發(fā) 調(diào)控有望擴(kuò)圍

2月5日，上海買房推出積分制，根據(jù)家庭情況、戶籍情況、房產(chǎn)情況、5年內(nèi)購(gòu)房情況等多個(gè)方面進(jìn)行積分，優(yōu)化認(rèn)籌政策。例如家庭戶優(yōu)于單身、上海戶口優(yōu)于外地戶口、無(wú)房戶優(yōu)于有房戶、近5年無(wú)購(gòu)房記錄也將享受更大優(yōu)先權(quán)。

在此之前，上海已相繼打出多項(xiàng)調(diào)控組合拳。1月21日，“滬十條”發(fā)布，封堵“假離婚”漏洞，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算；同時(shí)調(diào)整增值稅征免年限，將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

隨后，上海樓市調(diào)控組合拳再次升級(jí)，法拍房納入限購(gòu)。2月1日，上海市多部門聯(lián)合約談房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房企等，要求切實(shí)執(zhí)行調(diào)控政策。包括不得炒作房屋漲價(jià)、制造購(gòu)房恐慌情緒的信息；不得參與經(jīng)營(yíng)貸、首付貸、消費(fèi)貸等違法違規(guī)房地產(chǎn)金融活動(dòng)；新建商品住宅項(xiàng)目上市時(shí)不得以承諾“保證搖到”“保證買到”等“碰瓷”收取所謂“茶水費(fèi)”“關(guān)系費(fèi)”等。

杭州方面，加強(qiáng)限購(gòu)、限售，打擊“打新熱”。1月27日，杭州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》指出，進(jìn)一步加強(qiáng)住房限售，規(guī)定本市限購(gòu)范圍內(nèi)，新建商品住房項(xiàng)目公證搖號(hào)公開銷售中簽率小于或等于10%的，自取得不動(dòng)產(chǎn)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

深圳方面，1月23日，深圳市住建局發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房購(gòu)房資格審查和管理的通知，啟用“購(gòu)房意向登記系統(tǒng)”，對(duì)購(gòu)房者婚姻情況、個(gè)稅清單和購(gòu)房款來(lái)源進(jìn)行嚴(yán)格核查。禁止代持、禁止炒房客通過(guò)結(jié)婚規(guī)避買房限制行為。

北京方面，1月28日，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)消息稱，相關(guān)部門已多次約談北京主要中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人。北京將堅(jiān)持“逢漲必查，逢炒必辦”的原則，對(duì)發(fā)現(xiàn)炒作的中介機(jī)構(gòu)及人員聯(lián)合處罰；不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓動(dòng)引導(dǎo)出售方隨意提高報(bào)價(jià)，不得在微信朋友圈、自媒體渠道發(fā)布制造購(gòu)房恐慌情緒的文章，不得參與經(jīng)營(yíng)貸、首付貸、消費(fèi)貸等任何違法違規(guī)的房地產(chǎn)金融活動(dòng)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，如果政策落地后市場(chǎng)的非理性情緒沒有得到有效緩解，部分區(qū)域二手房房?jī)r(jià)仍持續(xù)被惡意炒作，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)有持續(xù)性政策跟進(jìn)落地。

張大偉也認(rèn)為，新一輪調(diào)控升級(jí)仍有望擴(kuò)圍，或至少有超過(guò)10個(gè)城市出臺(tái)“打補(bǔ)丁”政策。