歷時8年持續(xù)推進 創(chuàng)新提出“三合一”籌資方案 千余萬費用居民自籌50% 看新白馬公寓如何實現(xiàn)電梯換新
老化的居民樓電梯存在多種安全隱患，妥善地修理或更換電梯是剛需。但更換電梯是一項大工程，存在居民意見統(tǒng)一難、資金籌集難、費用分攤難等諸多問題。
北干街道金稼苑社區(qū)新白馬公寓的電梯換新“實驗”，取得了初步成果。
就在6月30日上午,在小區(qū)居民的見證下，新白馬公寓電梯換新項目簽約儀式正式舉行。
這一刻，金稼苑社區(qū)黨委書記楊玉紅百感交集：從2016年開始將電梯問題提上日程，中途歷經(jīng)三屆業(yè)委會，根據(jù)當時電梯情況，從“修”到“改”再到“換”，制定了不少解決方案，光業(yè)主大會就開了5次，如今終于迎來了方案落地。
根據(jù)合同，約一個半月后，6部定制的新電梯將出廠，施工方將正式進場安裝，最遲3個月便會安裝到位，屆時新白馬公寓4、6、9幢將率先完成電梯更新，解決困擾居民多年的電梯問題。
交付多年的小區(qū)面臨設施老化的困境
“看到施工方簽訂協(xié)議，我們業(yè)主心頭的大石頭終于落地了?！痹诤灱s現(xiàn)場，新白馬公寓4幢的一位業(yè)主欣慰地表示。
從這句話中可以感覺到，居民們對于電梯換新的盼望有多么強烈。
新白馬公寓，是當年很多人心中的理想選擇。因其地處金城路中心地段，邊上又有商業(yè)綜合體加持，當時每平方米的均價比周邊的樓盤價格高出了一半還多。小區(qū)于2008年交付，總共1003戶，戶型面積在99至202平方米之間，均為電梯高層。整個小區(qū)面積達22萬平方米，樓間距比較開闊，里面的綠化景觀錯落有致。無論從大門的設計用材，還是進門處栽種的參天香樟，處處可見整個小區(qū)的品質(zhì)。
小區(qū)電梯間
然而隨著時間推移，新白馬公寓也不可避免地面臨設施設備老化引發(fā)的諸多問題，如外立面脫落、消防問題等。而電梯問題尤其令居民擔心，蜂鳴報警、停擺、驟降等情況時有出現(xiàn)，甚至多次發(fā)生居民被困在電梯里的事件。
據(jù)南都物業(yè)新白馬公寓項目經(jīng)理吳偉丹回憶，有一次居民坐電梯，下行至一半時，電梯突然發(fā)生故障停掉了。大家緊張得不得了，一邊使用電梯五方通話安撫困在電梯中的居民，一邊趕緊聯(lián)系維保單位奧的斯電梯公司前來處置。維修人員趕到后把人救了出來，此事很快傳到不少業(yè)主的耳朵里，大家對于電梯排危意愿空前強烈。
為了降低電梯故障率，提高業(yè)主出行安全性，社區(qū)與小區(qū)第一屆、二屆、三屆業(yè)委會以及物業(yè)均曾參與到電梯問題的解決中來。
從2016年開始，新白馬公寓的電梯陸續(xù)進行了維修，更換了部分配件，并將之前日常的小保養(yǎng)改成大保養(yǎng)，同時讓電梯公司安排人員24小時值守小區(qū)，以便應對突發(fā)的電梯故障。
大家還發(fā)現(xiàn)，在夏天，頂樓電梯機房的溫度高達五六十攝氏度，容易導致電梯出現(xiàn)故障。為了給電梯的作業(yè)環(huán)境降溫，第一屆業(yè)委會牽頭在每個機房里安裝了空調(diào)，并配備兩把排風扇。一進入5月，空調(diào)和排風扇24小時開啟，直至10月底結(jié)束。
采訪當天，記者跟著物業(yè)人員來到了頂樓的機房。外面烈日當空，站一會兒就覺得喉嚨冒煙，走進開著空調(diào)和風扇的機房里，立即感覺涼爽不少。
這些措施雖然起到了一定效果，但電梯的故障率依然居高不下。為解決這一難題，第二屆業(yè)委會制定了一份對電梯機械部件、元器件開展大修的方案，預計36部電梯的維修費用將超過50萬元。在2020年召開的業(yè)主大會上，這一方案遭到了多數(shù)業(yè)主的否決。
第二屆業(yè)委會不斷思考、探尋新的解決方案，在綜合業(yè)主大會及多方意見后，提出了對電梯進行整體改造或更新二選一的方案。對電梯進行改造，即保持原先的導軌不變，對曳引機、控制柜、門機、限速器、安全鉗等重要部件進行更換；更新則是全面換新。
與三菱、日立、通力等多家電梯公司進行多次溝通后，三家公司均表示不承接改造業(yè)務。只有原先的奧的斯電梯、西奧電梯表示可以進行電梯改造。根據(jù)兩家公司的改造預算，整個小區(qū)36部電梯的改造費用在700萬元—900萬元左右。除動用小區(qū)維修基金和經(jīng)營性收入外，居民還得自籌部分資金。
讓人意想不到的是，在當年召開的業(yè)主大會上，這一方案仍舊沒有通過。有部分業(yè)主提出，要更換電梯品牌。這也意味著，要把原來的舊電梯全部換成新電梯。
從改造到換新三屆業(yè)委會歷時8年持續(xù)推進
2022年4月，第三屆業(yè)委會成立。根據(jù)前一次業(yè)主大會的意見建議，業(yè)委會細化了電梯更新方案和籌資方案。2022年7月，通過前期充分準備，小區(qū)再次召開業(yè)主大會，終于以高票通過了電梯換新方案。雖然方案得以通過，但在推進過程中，也出現(xiàn)了諸如整體推進還是逐步推進、整體合同簽訂還是單體合同簽訂等的意見分歧。
2023年6月，小區(qū)成立物業(yè)管理委員會，全面履行業(yè)委會的職責。物管會延續(xù)前一次業(yè)主大會決議，繼續(xù)推進電梯換新工程。其間，應樓宇需求，小區(qū)多次召集業(yè)主代表和日立電梯公司代表進行商討，進展順利。然而，等4幢居民資金籌集完畢，要求與電梯公司簽訂合同時，電梯公司卻出現(xiàn)了變故。后經(jīng)談判未果，小區(qū)物管會作出了廢標處理，并啟動新一輪招投標工作。此時已經(jīng)是2023年11月底了。
今年5月，新白馬公寓電梯換新項目再次開標，三菱電梯公司順利中標。至此，歷經(jīng)8年的電梯問題邁向了實質(zhì)性階段。
6月30日，新白馬公寓舉行電梯換新項目簽約儀式，小區(qū)管委會、物業(yè)及施工方代表共同簽署新白馬公寓電梯換新項目的合同及項目安全責任書。施工單位對電梯換新項目的工期計劃做出承諾，保證工程質(zhì)量和進度達到預期要求。
三方簽約儀式
根據(jù)合同，4幢、6幢、9幢將率先啟動換梯工作?，F(xiàn)場專門設置了三菱電梯公司的咨詢點，方便業(yè)主與工作人員進行面對面溝通，以打消大家心頭的顧慮。
對此，北干街道城建副主任張宇飛在致辭中表示，新白馬公寓是上級關于推動設備更新相關文件出臺后，我區(qū)最先實質(zhì)性開展換梯的小區(qū)之一。希望此次率先完成資金籌措的三棟樓，發(fā)揮好示范帶動作用，街道也將全力協(xié)調(diào)和保障更新工作，讓新電梯成為居民的放心梯、安全梯。
蕭山首例創(chuàng)新提出“三合一”籌資方案
更換電梯是一項大工程，涉及的費用堪稱巨資。在歷屆業(yè)主大會上，修繕舊電梯還是更換新電梯一直是大家爭議的焦點。兩種方案各有利弊，社區(qū)、業(yè)委會、物業(yè)和居民代表對此進行了多次探討。
多方協(xié)商會議
在第二屆業(yè)委會期間，根據(jù)電梯公司提交的改造維修方案和報價，整體費用將超過700萬元。而更換36部電梯所需的資金更不是一筆小數(shù)目，數(shù)額高達1000余萬元。無論選擇哪種方案，物業(yè)專項維修資金都不夠用，解決資金來源成為重中之重。
在借鑒其他小區(qū)換梯經(jīng)驗的基礎上，經(jīng)多方討論溝通，新白馬公寓集各方智慧，創(chuàng)新提出“業(yè)主自籌一部分，維修基金使用一部分，使用經(jīng)營性收益逐年補充維修基金”的“三合一”籌資方案。具體來說，就是由居民自籌50%，另外50%由物業(yè)專項維修基金和小區(qū)經(jīng)營性收益逐年補充維修基金承擔。
什么是小區(qū)經(jīng)營性收益逐年補充維修基金？
原來，現(xiàn)在小區(qū)申請使用的維修基金，可使用的資金為近200萬元，而新白馬公寓的換梯費用高達上千萬元，加上居民自籌500多萬元，還有近300萬元的缺口。
根據(jù)相關規(guī)定，物業(yè)專項維修資金本息余額不足首期交存額的30%的，業(yè)委會應當組織續(xù)交，但根據(jù)過往經(jīng)驗，小區(qū)業(yè)主自費續(xù)交鮮有成功案例。
考慮到小區(qū)經(jīng)營性收益有一定的償還能力，新白馬公寓提出先申請使用部分專項維修基金，再由經(jīng)營性收益逐年補充維修基金。這也成為蕭山首個使用經(jīng)營性收益逐年補充維修基金的案例。
簽約現(xiàn)場居民咨詢交流
而對于居民自籌部分，則根據(jù)住戶的樓層及住房面積進行按比例分攤。而在此前，社區(qū)發(fā)動熱心居民、志愿者、物業(yè)人員等挨家挨戶走訪，將電梯換新方案、電梯品牌等事項一一告知業(yè)主，也為后面的籌資作了鋪墊。為了使籌資進展順利，新白馬公寓在制定籌資方案時，還根據(jù)業(yè)主意見制定了二次籌資方案，即第一次籌資沒完成既定數(shù)額，不足部分啟動二次籌資，由其他住戶根據(jù)自愿原則認領。哪幢樓資金籌集好了，就先行換梯。
消息放出后，4幢的業(yè)主率先行動起來。熱心黨員陳女士帶頭建立了微信群，發(fā)起籌資行動，得到了所有業(yè)主的積極響應。短短10天時間，81戶人家就把每戶應分攤的資金打到了指定賬戶，其中最多的出資7000多元，最少的1000多元。
之后，6幢、9幢也很快完成了電梯籌資工作。其間，雖然碰到各種難題，如有住戶已將房子出租不愿分攤，有住戶已移居國外，最終在多方努力和二次籌資的保障下，問題一一得到解決。目前，5幢、10幢等也在有序推進籌款前的摸底工作。
“如果進展順利，10月份，這3幢的居民就可以用上新電梯。有了樣板示范，相信其他樓幢的換梯工作也會加快推進，讓廣大業(yè)主體驗到更加安全、舒適、便捷的居住環(huán)境。”楊玉紅告訴記者。
記者手記：
今年4月，浙江省政府印發(fā)《浙江省推動大規(guī)模設備更新和消費品以舊換新若干舉措》，文件中提出要加快老舊住宅電梯報廢更新改造，到2027年累計報廢更新或大修改造老舊住宅電梯4000臺以上，既有住宅新加裝電梯4800臺以上。
根據(jù)《浙江省住房和城鄉(xiāng)建設廳、浙江省市場監(jiān)督管理局關于印發(fā)<浙江省住宅老舊電梯更新實施方案>的通知》（浙建房發(fā)〔2024〕76號）、《杭州市人民政府關于印發(fā)杭州市推動大規(guī)模設備更新和消費品以舊換新若干舉措的通知》，對已交付使用15年以上或電梯故障率高、群眾有強烈更新需求且經(jīng)電梯安全評估需要更新的普通住宅老舊電梯要求加快報廢更新改造。
電梯安全是每個高層小區(qū)必須面對的問題。隨著電梯進入“老齡化”，故障率也隨之上升，出現(xiàn)如候梯時間長、按鍵失靈、關不上門等問題，潛藏著安全隱患。老舊電梯是修還是換，也成為業(yè)主們熱議的話題。
據(jù)專業(yè)人士分析，電梯大修，即用新的部件替換原有部件，但不改變電梯原有性能參數(shù)及技術(shù)指標。大修后，電梯新老零件部件混雜，新部件與舊部件同時工作，短期來看，比以前確實更加平穩(wěn)。但時間一長，有可能會加劇電梯的整體磨損，加速電梯老化。而更換新電梯則一般沒有這樣的問題。
今年3月，北干街道霞飛郡小區(qū)通過民情圓桌會，拍板通過了電梯換新方案：開發(fā)商拿出123萬元質(zhì)保金作為專項資金，物業(yè)出資20萬元，加上小區(qū)經(jīng)營性收入300多萬元，組合成500萬元，小區(qū)24部電梯全部換新。
而此次，新白馬公寓又推出了“三合一”籌資新模式，其中居民自籌資金達到了50%。雖然歷時8年，歷經(jīng)三屆業(yè)委會，終于還是迎來了好消息。這一過程中，社區(qū)、小區(qū)業(yè)委會（管委會）、物業(yè)公司都沒有缺位。社區(qū)作好牽頭人，業(yè)委會挑起大梁，物業(yè)加強配合，三方各司其職，發(fā)揮出“1+1+1>3”的作用。居民的積極參與，更是發(fā)揮出主人翁的精神，一起形成了共建共享的治理格局。
