134億元！杭州首批“價(jià)高者得”地塊出讓

昨日，杭州“10.16”新政后掛牌的10宗地，除臨安商住地因故提前終止出讓外，其余9宗均成功出讓。

這是杭州市區(qū)自2021年掛牌地塊執(zhí)行搖號后，取消地價(jià)限制的首次土拍。出讓規(guī)則從之前的“限地價(jià)、搖號”變成了“自由競價(jià)、價(jià)高者得”。本次土拍關(guān)注度頗高，對未來的地價(jià)走勢以及房企拿地意向都有深遠(yuǎn)的影響，或成為后續(xù)土地出讓風(fēng)向標(biāo)。

9宗地位于拱墅、余杭、蕭山、臨平、錢塘、富陽，分布在鐵路北、閑林、勾莊、云城、寧圍、金沙湖等板塊。

值得關(guān)注的是，本次部分區(qū)域地塊取消新房限價(jià)。其中拱墅區(qū)、余杭區(qū)、蕭山區(qū)掛牌的地塊新房限價(jià)仍保留；錢塘區(qū)、臨平區(qū)、富陽區(qū)掛牌的地塊新房限價(jià)取消。

從整場土拍看，部分“限房價(jià)”地塊仍受房企青睞，尤其是主城區(qū)宅地，如鐵路北單元宅地成熱門，還未開拍溢價(jià)率已達(dá)27%。商住地、遠(yuǎn)郊區(qū)的地塊房企拿地意向較低，多宗呈現(xiàn)“一輪游”。

興耀、偉星、龍湖等房企皆有所獲，最大贏家是綠城，一口氣拿下4宗地。最終，9宗地累計(jì)成交金額約134億元！

部分“限房價(jià)”地塊成熱門

最高24家房企參拍

本次“限房價(jià)”地塊共6宗，分布于鐵路北單元、石橋單元、閑林、寧圍、勾莊、云城。

其中最熱門的要屬拱墅區(qū)鐵路北單元宅地，本應(yīng)昨日上午9點(diǎn)才正式開拍，但該地塊在開拍前就已有17輪報(bào)價(jià)，溢價(jià)率達(dá)27%，熱度較高。

鐵路北單元宅地位于星創(chuàng)晶暉里的西北側(cè)，處于板塊核心，附近有文瀾實(shí)驗(yàn)中學(xué)慧瀾校區(qū)。地塊出讓面積24033平方米，容積率2.2，建筑面積52872.6平方米。起價(jià)96546萬元，起始樓面價(jià)18260元/平方米。地塊新房精裝限價(jià)仍是36000元/平方米，與之前在售項(xiàng)目一致。

本次鐵路北地塊參拍房企眾多，共24家報(bào)名，包括深圳特發(fā)、大家、華發(fā)、偉星、濱江、綠城、保利、中海、華潤、建杭、建發(fā)、越秀等，大部分都是在杭州深耕已久的房企。

最終，經(jīng)過29輪報(bào)價(jià)，由興耀競得，總價(jià)133546萬元，樓面價(jià)25258元/平方米，溢價(jià)率38%。

鐵路北上一次出讓地塊是在2021年12月，當(dāng)時(shí)3宗地均拍至封頂，分別由深圳特發(fā)、越秀、大家競得，當(dāng)時(shí)拿地樓面價(jià)分別是21202元/平方米、21212元/平方米、20337元/平方米。

二手房數(shù)據(jù)顯示，該地塊附近的春秋華庭最新成交了一套5樓的89平方米戶型，總價(jià)465萬元帶車位，除去20萬元左右的車位，房子單價(jià)在5萬元/平方米左右；另一套大約90平方米戶型成交約450萬元，折合單價(jià)約5萬元/平方米；一套112平方米的戶型，成交總價(jià)不到500萬元。和新房36000元/平方米的精裝限價(jià)對比，仍有一定的倒掛空間。

從本次成交地價(jià)看，起拍樓面價(jià)比之前地塊要低，但成交樓面價(jià)卻比之前地塊要高出不少。一方面說明房企對該板塊仍有足夠的信心，即使利潤空間進(jìn)一步壓縮仍積極拿地；另一方面，可以看出房企對“均好型”地塊更加青睞。

閑林、石橋、西站、勾莊4宗地塊均由綠城包攬，其中閑林、石橋宅地溢價(jià)率均不低。

閑林地塊距離地鐵3號線全豐站僅500米，西側(cè)在建有天元公學(xué)和睦校區(qū)，周邊有西溪華東園、綠城翡翠城等住宅小區(qū)。體量達(dá)13.3萬平方米，容積率3.1，起拍樓面價(jià)14000元/平方米，新房精裝限價(jià)27200元/平方米。最終經(jīng)過36輪報(bào)價(jià)，由綠城以總價(jià)239390萬元競得，樓面價(jià)17980元/平方米，溢價(jià)率28%。

石橋宅地更靠近華豐，位于小區(qū)楊家春曉南苑的正北面，地塊出讓面積22840平方米，容積率2.4，建筑面積54816平方米，新房精裝限價(jià)30000元/平方米。經(jīng)44輪報(bào)價(jià)，綠城以總價(jià)101614萬元競得，樓面價(jià)18537元/平方米，溢價(jià)率26%。

西站新城單元地塊位于已經(jīng)售罄的楓嶺云灣北側(cè)，緊鄰高鐵及高架網(wǎng)。體量約7.5萬平方米，其中40%為商業(yè)商務(wù)，可售住宅部分精裝限價(jià)36100元/平方米，因而底價(jià)成交。

勾莊地塊屬于地鐵上蓋，是明年勾莊最值得期待的TOD大盤。雖有6輪報(bào)價(jià)，但接近底價(jià)成交，溢價(jià)率僅1.72%，成交總價(jià)296438萬元，樓面價(jià)13614元/平方米。

最后一宗“限房價(jià)”地塊位于寧圍板塊，處于美頌城西側(cè)，西南對角是今年售罄的詠頌軒。規(guī)劃商住地，體量約9.2萬平方米，容積率3.5，住宅部分精裝限價(jià)34000元/平方米。最終由偉星競得，成交價(jià)125268.9萬元，成交樓面價(jià)13676元/平方米，溢價(jià)率9.63%。該地塊要比詠頌軒商住地14339元/平方米的樓面價(jià)更低。

“不限房價(jià)”地塊底價(jià)成交

龍湖補(bǔ)倉金沙湖

本次出讓“不限房價(jià)”的地塊位于金沙湖、富春、超山板塊，全部零溢價(jià)、底價(jià)成交。

金沙湖商住地是今年7月份掛牌后又終止出讓的地塊，位于地鐵1號線高沙路站旁，東側(cè)即為龍湖吾角天街，斜對角為金沙印象城，交通便捷、商業(yè)配套豐富。

地塊重新掛牌后出讓面積不變，還是原來的62334平方米，但容積率從2.67變成了2.5，因此建筑面積從166525平方米變成了155835平方米?？偲饍r(jià)由358444萬元變成265287萬元，樓面起價(jià)從21525元/平方米調(diào)整為17023元/平方米。7月份掛牌時(shí)，新房精裝限價(jià)38300元/平方米，如今新房不限價(jià)。

地塊屬性為住宅兼容商務(wù)商業(yè)，其中商務(wù)商業(yè)部分的建筑面積近20000平方米，相比7月份，本次并沒有做調(diào)整。7月份終止出讓時(shí)，有房企工作人員表示，地塊建造、運(yùn)營成本較高，不少開發(fā)商有心而無力。

本次重新掛牌出讓，最終由龍湖拿下。目前龍湖在杭州的商業(yè)項(xiàng)目較多，僅在下沙就已有兩座天街，相距不過一公里。如今再拿下一宗商住地，后期運(yùn)營或成大家關(guān)注的焦點(diǎn)。此外，目前金沙湖核心區(qū)的新房去化并不理想，與本次商住地一路之隔的凱德璟高府，均價(jià)38300元/平方米，還有不少房源在售。

另外兩宗“不限房價(jià)”地塊位于臨平和富陽，其中臨平超山地塊由杭州臨平新農(nóng)村建設(shè)有限公司以底價(jià)59155萬元競得，樓面價(jià)8800元/平方米；富陽富春地塊由富陽金騰摘得，總價(jià)14075萬元，樓面價(jià)9101元/平方米。