杭州土拍進(jìn)入“搖號(hào)時(shí)代” 樓盤(pán)品質(zhì)會(huì)有所提升嗎？

日前，杭州市重新發(fā)布了2021年第二批31宗住宅用地集中出讓公告，對(duì)競(jìng)價(jià)規(guī)則作出較大調(diào)整，并且首次引入搖號(hào)機(jī)制，由此杭州土地市場(chǎng)將繼新房市場(chǎng)后之后進(jìn)入“搖號(hào)時(shí)代”。

進(jìn)入“搖號(hào)時(shí)代”的杭州土地市場(chǎng)，將會(huì)迎來(lái)哪些重大變化？對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)又將產(chǎn)生什么影響？錢(qián)報(bào)記者針對(duì)一些熱點(diǎn)問(wèn)題采訪了業(yè)內(nèi)專(zhuān)家及房企人士。

地價(jià)不會(huì)再創(chuàng)新高

樓盤(pán)品質(zhì)會(huì)有所提升

此次新政的重要變化之一是調(diào)整了溢價(jià)率。普通地塊溢價(jià)率上限由20%下調(diào)為15%，“競(jìng)品質(zhì)”地塊由10%下調(diào)為5%?？梢院?jiǎn)單算一筆賬，如果拍至封頂?shù)脑?，地價(jià)相當(dāng)于直降5個(gè)百分點(diǎn)。此外根據(jù)新規(guī)，地價(jià)拍至封頂之后將取消競(jìng)配自持（7月30日的公告調(diào)整為競(jìng)配公租房），無(wú)論是自持還是配建公租房成本都很高，因此地價(jià)實(shí)際降幅遠(yuǎn)不止5個(gè)百分點(diǎn)。

既然地價(jià)降了，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著降么？在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，這兩者沒(méi)有必然聯(lián)系，因?yàn)榈貕K的新房限價(jià)沒(méi)有變化。但是，實(shí)際地價(jià)不再創(chuàng)新高了，有利于平穩(wěn)房?jī)r(jià)的預(yù)期。

地價(jià)降了，房企利潤(rùn)增加了，按照正常的邏輯，樓盤(pán)品質(zhì)多多少少會(huì)有所提升，起碼品質(zhì)不會(huì)低于之前很多沒(méi)有利潤(rùn)的樓盤(pán)。此外，還有10宗地塊將試行“競(jìng)品質(zhì)”。

可以說(shuō)，杭州樓盤(pán)品質(zhì)的低谷將成為過(guò)去。

起拍價(jià)不但沒(méi)提高

有的反而降低了

溢價(jià)率上限下調(diào)之后，地塊的起拍價(jià)會(huì)不會(huì)相應(yīng)調(diào)整？此前，有一些房企擔(dān)心起拍價(jià)會(huì)抬高，最終實(shí)際拿地成本并不會(huì)下降。

事實(shí)上，31宗地塊中，28宗起拍價(jià)不變，還有3宗地塊起拍價(jià)下調(diào)了，全部都是“競(jìng)品質(zhì)”地塊，分別為蕭山區(qū)新塘北單元宅地、錢(qián)塘區(qū)青西二路東側(cè)地塊一、富陽(yáng)區(qū)富春灣新城7號(hào)地塊。起拍樓面價(jià)分別從原先的15273元/m2、10479元/m2、8742元/m2，調(diào)整為13000元/m2、9022元/m2、8242元/m2，下降幅度分別達(dá)到15%、14%、6%。與此同時(shí)，這3宗地塊的新房限價(jià)不變。

“此次下調(diào)起拍價(jià)，目的是為了讓利給房企。”杭州市規(guī)劃與自然資源局錢(qián)塘分局相關(guān)負(fù)責(zé)人向錢(qián)報(bào)記者解釋說(shuō)。

拿地寶研究院院長(zhǎng)錢(qián)賢強(qiáng)說(shuō)：“下調(diào)起拍價(jià)的這三宗‘競(jìng)品質(zhì)’地塊的地價(jià)成本占房?jī)r(jià)比例偏高，而且又規(guī)定必須現(xiàn)房銷(xiāo)售，地塊的利潤(rùn)空間極小。比如起拍價(jià)降幅高達(dá)15%的蕭山新塘北地塊，原來(lái)的地價(jià)占房?jī)r(jià)比重達(dá)到60%，即便底價(jià)競(jìng)得，房企也很難盈利?！?/p>

“‘競(jìng)品質(zhì)’倒不怕，怕的是現(xiàn)房銷(xiāo)售，財(cái)務(wù)成本太高?！倍辔环科笕耸刻寡?，“競(jìng)品質(zhì)”地塊的現(xiàn)房銷(xiāo)售要求成了房企不敢拿地的關(guān)鍵因素。按照正常的開(kāi)發(fā)速度，從拿地到現(xiàn)房需要3年左右時(shí)間，對(duì)房企而言也就意味著3年之后才可以回款。

而下調(diào)地價(jià)后，這幾宗地塊就會(huì)有利潤(rùn)。

拿地拼運(yùn)氣

或?qū)⒚俺霾簧傩旅婵?/p>

為了提高搖號(hào)中簽率，會(huì)不會(huì)有一些房企動(dòng)用大量馬甲公司報(bào)名？此前嘉興就曾發(fā)生過(guò)這一幕，以至于一宗地塊引來(lái)100多家房企（含馬甲公司）報(bào)名，一時(shí)轟動(dòng)全國(guó)。

有鑒于此，杭州對(duì)競(jìng)買(mǎi)準(zhǔn)入條件進(jìn)行了設(shè)置，要求同一家房企（包括集團(tuán)成員企業(yè)）最多只能報(bào)名5宗地塊（競(jìng)品質(zhì)地塊除外）。也就是說(shuō)，讓各類(lèi)子公司、孫公司參與報(bào)名的方法行不通，每一家房企無(wú)論實(shí)力如何，都要用好5個(gè)購(gòu)地指標(biāo)，就跟購(gòu)房者用好購(gòu)房指標(biāo)一樣。

杭州一年集中出讓三批宅地，每次可報(bào)名5宗地塊，也就是同一房企集團(tuán)一年最多可參加15次搖號(hào)。

如果有房企違規(guī)報(bào)名，一旦查實(shí)將沒(méi)收?qǐng)?bào)名定金，出現(xiàn)兩次違約的還將遭到三年內(nèi)市場(chǎng)禁入的處罰。

這也意味著，財(cái)大氣粗的房企跟中小房企一樣，能否拿到好地完全取決于運(yùn)氣。一些業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，一批擁有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的小公司參與報(bào)名搖號(hào)，拿到地之后再轉(zhuǎn)賣(mài)給其他房企的現(xiàn)象可能會(huì)增加。那些久未拿地的杭州本土中小房企可能回歸，外來(lái)中小房企也將涌入淘金，若是搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)冒出很多新面孔，不足為奇。

實(shí)力雄厚的大品牌房企雖然自己參與拿地的機(jī)會(huì)有限，但是可以找那些搖到號(hào)的中小房企，采取項(xiàng)目合作的形式來(lái)保持開(kāi)發(fā)規(guī)模。

此外，近期全國(guó)各地土地市場(chǎng)都出現(xiàn)了降溫跡象，杭州土地市場(chǎng)降溫也是大勢(shì)所趨，每塊地都進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)的可能性并不大。

眾多地塊配建公租房

與商品房同享配套

地價(jià)拍至封頂之后將取消競(jìng)配公租房，這一規(guī)則調(diào)整引發(fā)很多人對(duì)公租房的關(guān)注。取消競(jìng)配公租房的話，那是否意味著今后商品房項(xiàng)目就沒(méi)有公租房了？

事實(shí)上，雖然封頂后競(jìng)配公租房取消了，但是配建10%公租房的要求是列入到地塊規(guī)劃條件的。錢(qián)報(bào)記者翻閱31宗地塊的規(guī)劃條件，大部分有10%的公租房配建要求?？梢?jiàn)公租房并不少，并且跟隨地塊分布在各個(gè)配套成熟的板塊，且享有商品房的小區(qū)配套和服務(wù)。