重磅！杭州物業(yè)管理兩個(gè)新規(guī)正在公示

為貫徹落實(shí)新修訂的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的通知》等有關(guān)規(guī)定，杭州市住保房管局通過(guò)認(rèn)真調(diào)研論證，起草了《杭州市物業(yè)管理委員會(huì)組建運(yùn)行管理辦法》《杭州市老舊小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域確定及調(diào)整工作操作規(guī)程》，目前分別在杭州市政府網(wǎng)站和杭州市住保房管局網(wǎng)站公開(kāi)征求意見(jiàn)。

物業(yè)管理委員會(huì)如何組建運(yùn)行？

杭州新修訂的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）共九章九十三條，將于2022年3月1日起施行。

《條例》有一項(xiàng)重要的物業(yè)管理制度——?jiǎng)?chuàng)設(shè)物業(yè)管理委員會(huì)，并對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)的組建情形、組建主體、組成人員、工作職責(zé)、任期、解散等作了較為明確的規(guī)定。然而，“物業(yè)管理委員會(huì)到底怎么組建”“如何確定人選”“怎樣運(yùn)行”等都需要進(jìn)一步細(xì)化。

為細(xì)化規(guī)范物業(yè)管理委員會(huì)的組建運(yùn)行，有效彌補(bǔ)業(yè)主自我管理組織的缺失，推動(dòng)杭州物業(yè)管理活動(dòng)納入基層社會(huì)治理體系，杭州住保房管局起草了《杭州市物業(yè)管理委員會(huì)組建運(yùn)行管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），共三十條，分別從適用范圍、部門(mén)職責(zé)、組建條件、組建時(shí)間、人員資格、組建流程、工作職責(zé)、變更重組、移交解散等方面進(jìn)行了規(guī)定。

物業(yè)管理委員會(huì)什么時(shí)候需要完成組建？

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)按照以下情形及時(shí)間要求組建物業(yè)管理委員會(huì)：

（一）本辦法施行后新交付的物業(yè)項(xiàng)目，在首期交付之日起兩個(gè)月內(nèi)完成組建；

（二）本辦法施行前已交付的物業(yè)項(xiàng)目，尚未成立業(yè)主大會(huì)的，在本辦法施行之日起三個(gè)月內(nèi)完成組建；

（三）業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的，在任期屆滿之日的兩個(gè)月前完成組建；

（四）業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)因缺額、罷免等原因終止需要重新選舉的，在發(fā)生上述情形之日起兩個(gè)月內(nèi)完成組建；

（五）建成時(shí)間較久的居住區(qū)為實(shí)施物業(yè)管理需要的，在劃分明確物業(yè)管理區(qū)域之日起三個(gè)月內(nèi)完成組建。

《辦法》還明確了業(yè)主代表資格要求。對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主代表除了規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合《條例》明確的參選業(yè)主委員會(huì)成員條件外，還規(guī)定了七種不宜擔(dān)任的負(fù)面情形。

有下列情形之一的，不宜擔(dān)任業(yè)主代表：

（一）正在被立案?jìng)刹椋蛟苓^(guò)故意犯罪刑事處罰未滿三年的；

（二）正在被立案調(diào)查，或曾受過(guò)留黨察看及以上黨紀(jì)處分未滿三年的；

（三）曾參與邪教組織、黑惡勢(shì)力及非法上訪的；

（四）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因違法違規(guī)搭建、裝修等行為被執(zhí)法部門(mén)責(zé)令整改尚未整改到位的；

（五）不執(zhí)行法院判決被納入失信被執(zhí)行人名單尚未及時(shí)撤銷的；

（六）不按規(guī)定或約定交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金、需要業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用，或惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的；

（七）有法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任物業(yè)管理委員會(huì)成員的情形。

《杭州市物業(yè)管理委員會(huì)組建運(yùn)行管理辦法》更多內(nèi)容可登錄杭州市人民政府門(mén)戶網(wǎng)站（http://minyi.zjzwfw.gov.cn/dczjnewls/dczj/idea/topic_3207.html）查看。

老舊小區(qū)如何進(jìn)行物業(yè)管理？

針對(duì)《條例》明確規(guī)定的“沒(méi)有劃分物業(yè)管理區(qū)域的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主、相關(guān)的居民委員會(huì)意見(jiàn)后，結(jié)合城市管理和物業(yè)管理實(shí)際需要確定物業(yè)管理區(qū)域”以及《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》提出的“老舊小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域”等內(nèi)容，杭州住保房管局細(xì)化規(guī)范了老舊小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域確定及調(diào)整工作并起草了《杭州市老舊小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域確定及調(diào)整工作操作規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱《操作規(guī)程》），共十一條，分別從適用范圍、職責(zé)分工、工作原則、基本要求、具體流程等方面進(jìn)行了規(guī)定。

《操作規(guī)程》所稱的老舊小區(qū)，一般指2002年12月31日前交付使用的住宅小區(qū)?！恫僮饕?guī)程》將整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域確定工作分為七個(gè)步驟，按照“初步方案-詳細(xì)方案-公示征詢-修改完善-審核確定-公告-電子落圖劃面”流程實(shí)施。

《操作規(guī)程》還明確了跨區(qū)域情形及擴(kuò)大聯(lián)管。對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域跨兩個(gè)街道或城區(qū)的特殊情形處理程序作了明確規(guī)定；對(duì)物業(yè)管理區(qū)域擴(kuò)大吸收零星、單幢老舊住宅或采用實(shí)際聯(lián)管方式作了明確規(guī)定。

《杭州市老舊小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域確定及調(diào)整工作操作規(guī)程》具體內(nèi)容可登錄杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng) （http://minyi.zjzwfw.gov.cn/dczjnewls/dczj/idea/topic_3203.html）查看。

相關(guān)單位或個(gè)人如對(duì)上述兩個(gè)文件有自己的意見(jiàn)建議，請(qǐng)于2021年9月17日前通過(guò)傳真（傳真號(hào)碼：0571-87065096）或單位公務(wù)郵箱（郵箱地址：fgj.ajs@hz.gov.cn）等形式進(jìn)行書(shū)面反饋。