千呼萬(wàn)喚始出來(lái),杭州亞運(yùn)村的住宅項(xiàng)目,終于來(lái)了。
昨天中午,“亞運(yùn)村三兄弟”中綠城中國(guó)的項(xiàng)目——綠城·桂冠東方率先領(lǐng)出預(yù)售證,打響開(kāi)閘第一槍。
桂冠東方的第一張預(yù)售證,放出了939套房源。項(xiàng)目銷(xiāo)售說(shuō),剩余1700多套房源,有望在近兩天全部領(lǐng)出。
亞運(yùn)村另外“兩兄弟”的預(yù)售證,據(jù)說(shuō)也在路上了。屆時(shí),“全村”4000多套房源同場(chǎng)競(jìng)技,搖號(hào)面臨“神仙打架”。
熱鬧的不止有亞運(yùn)村,這幾天,房產(chǎn)新政后的杭州紅盤(pán)正在逐一解鎖,來(lái)勢(shì)洶洶。
和品、濱江·星翠瀾庭、中梁·沐宸院、星創(chuàng)城打頭陣;觀品、萬(wàn)科·前宸、招商·花曜里緊隨其后。昨天,未來(lái)科技城板塊的杭州富力中心和濱江區(qū)政府附近的時(shí)代濱江·丹楓四季院,也加入了這場(chǎng)“王炸”房源大放送。
但紅盤(pán)集體開(kāi)閘的背后,還有2個(gè)懸念——
1.社保年限的“奇兵突起”;
2.登記階段的“田忌賽馬”。
懸念1
搖號(hào)進(jìn)入“拼社保”階段
你拼得過(guò)嗎?
最近這波房產(chǎn)新政,為杭州減少了約30%的房票。但有了房票就一定能搖號(hào)?未必,規(guī)則變了。
以前,只要你符合杭州限購(gòu)政策條件,報(bào)名通過(guò)審核后,就能參加搖號(hào)。
而現(xiàn)在,如果購(gòu)房意向登記家庭數(shù)與公開(kāi)銷(xiāo)售房源數(shù)的比例大于或等于10∶1的,會(huì)觸發(fā)社保入圍機(jī)制。所有登記的人要根據(jù)社保繳納月數(shù)進(jìn)行排序,以一定比例入圍搖號(hào)。
也就是說(shuō),現(xiàn)在你除了要有房票,還得拼社保入圍,才能搖號(hào)。杭州新房搖號(hào),進(jìn)入“拼社保”階段。
新政伊始,無(wú)案例參考。社保交多少年才能入圍?還得看接下來(lái),誰(shuí)是第一個(gè)觸發(fā)10∶1的樓盤(pán),再看其具體銷(xiāo)售方案。
社保繳納時(shí)間,從2006年1月起算。早于這個(gè)時(shí)間繳納、且至今無(wú)間斷的,便是頂格的“社保巨子”。
重點(diǎn)提醒:假設(shè)你登記了超“火”的樓盤(pán)但又沒(méi)入圍,對(duì)不起,直到搖號(hào)結(jié)束,你都不能參加其他盤(pán)的搖號(hào)了!
所以,千萬(wàn)別大意??此品科痹谑郑瑤浊先f(wàn)套房源任你挑選,但如果不做好攻略,可能全盤(pán)皆輸。
懸念2
有房戶(hù)、無(wú)房戶(hù)、人才無(wú)房戶(hù)
登記階段“排兵布陣”了嗎?
新房搖號(hào),有傾斜政策的,是無(wú)房戶(hù)和人才無(wú)房戶(hù)。
新政后第一批領(lǐng)出預(yù)售證的樓盤(pán),很多還未官宣具體房源傾斜比例。從目前已經(jīng)公布的樓盤(pán)來(lái)看,比如:?jiǎn)蝺r(jià)4.7萬(wàn)元/平方米的綠城·桂冠東方,無(wú)房戶(hù)傾斜比例是30%。相較新政前,同類(lèi)價(jià)格的樓盤(pán),普遍對(duì)無(wú)房戶(hù)的傾斜在20%左右?,F(xiàn)在比例明顯上升了,是無(wú)房戶(hù)的好機(jī)會(huì)。
面對(duì)紅盤(pán)齊發(fā),社保繳納滿(mǎn)15年的(從2006年起算)家庭,搖號(hào)入圍是大概率事件。但若是無(wú)房戶(hù),社保年限不高的話(huà),還要綜合評(píng)估同一時(shí)間段登記的樓盤(pán),挑個(gè)最有把握的。
比如,登記報(bào)名和凍結(jié)資金有3天時(shí)間,你可以沉住氣,在最后一天或盡可能靠后的時(shí)間,向你熟悉的置業(yè)顧問(wèn)打聽(tīng)打聽(tīng),競(jìng)爭(zhēng)有多激烈,再評(píng)估登記哪個(gè)。畢竟客戶(hù)都在置業(yè)顧問(wèn)手上,蓄客情況有很大的參考價(jià)值。
考慮自住的無(wú)房戶(hù),建議挑選像地鐵萬(wàn)科·未來(lái)天空之城、星創(chuàng)城、萬(wàn)科·前宸、中梁·沐宸院等熱點(diǎn)紅盤(pán)。按照規(guī)定,它們明確有5年限售,且有搖號(hào)人群限制(無(wú)房、無(wú)房人才)。這會(huì)驅(qū)逐有投資想法的一部分人,中簽率就相對(duì)高一些。
再看無(wú)房人才戶(hù)。首先要明確一點(diǎn),只要是通過(guò)人才無(wú)房的優(yōu)先政策搖中,都要限售5年。
同樣的,社保交滿(mǎn)15年的“社保巨子”,入圍搖號(hào)這點(diǎn)無(wú)需多慮。但年限一般的,就要想辦法向置業(yè)顧問(wèn)打聽(tīng),是無(wú)房人才號(hào)入圍的概率高,還是無(wú)房戶(hù)入圍概率高?這和樓盤(pán)傾斜率、蓄客人群類(lèi)別都有關(guān)。
部分符合條件的人才無(wú)房戶(hù),可以切換成無(wú)房戶(hù)報(bào)名。倘若入圍搖號(hào)并中簽,中簽率大于10%的話(huà),是不限售的。
不過(guò),根據(jù)新政,在超級(jí)紅盤(pán)面前,無(wú)房人才除了拼社保年限,還面臨BCD類(lèi)人才的內(nèi)卷,E類(lèi)人才可能就沒(méi)戲了。比如:奧體的壹號(hào)院,開(kāi)盤(pán)量不大,最后約80套333平方米戶(hù)型的房源,備受人才們青睞。根據(jù)政策,A類(lèi)人才無(wú)需搖號(hào),可以直接選房。而在社保相同的基礎(chǔ)上,高層次人才要依照B、C、D、E的順序來(lái)排隊(duì)搖號(hào)。
如果是社保年限不長(zhǎng)的人才無(wú)房戶(hù),選擇次一級(jí)紅盤(pán)或許更佳,命中率更高。如果是“社保巨子”,超級(jí)紅盤(pán)放手去搖吧。
最后說(shuō)說(shuō)有房戶(hù)。原先有房家庭一直處于搖號(hào)鏈的下游,現(xiàn)在新增了社保年限的比拼,不少有房家庭燃起了買(mǎi)新房的希望,甚至想去搏一搏超級(jí)紅盤(pán)。一些老杭州的改善型房票都被激活了。
推盤(pán)量大的改善型樓盤(pán),如星翠瀾庭、錦尚和品府、中杭府、觀品、綠城·桂冠東方等,都是不錯(cuò)的選擇。
不過(guò)部分有房家庭為了參加這波搖號(hào),緊急出售甚至降價(jià)急賣(mài)自己的房子,我們建議還是別太冒險(xiǎn)。
一來(lái),你想脫手的房子,目前市場(chǎng)行情如何,潛力多大,是否有必要折騰?
二來(lái),就算賣(mài)掉了,騰出房票,也不一定中簽。畢竟,哪怕你是“社保巨子”,能確保入圍搖號(hào),卻不能確保你中簽?。〖词故?0%的中簽率,也并不高。